Жилой дом как многоквартирный дом – определение, расшифровка и разбор правовых аспектов, кто несет ответственность за содержание дома, основные характеристики многоквартирного жилого строения

Содержание

Многоквартирный дом — Википедия

Многоквартирный дом

Многоквартирный дом — здание, в котором расположены жилые помещения (квартиры), нежилые помещения, места общего пользования, общедомовое имущество.

Многоквартирные дома (инсулы) впервые появились в Древнем Риме.

В Европе практика строительства многоквартирных арендных домов возродилась в середине XVII века. Стоимость аренды квартир зависела от этажа, на котором они располагались: чем выше, тем дешевле[1].

Утверждение капиталистических отношений с начала XIX века стимулировало строительство доходных домов с квартирами, сдаваемыми внаем.

Бывшие доходные дома постройки конца XIX — начала XX века в Витебске

Помимо многоквартирных домов для рабочих, во многих европейских городах во второй половине XIX века стали появляться дома с арендными квартирами для среднего класса и высшего класса. К 1880 гг. благодаря появлению таких технических новинок, как лифт, популярность жилища этого типа значительно возросла[1].

Многоквартирный дом с архитектурной точки зрения[править | править код]

Многоквартирные дома могут иметь самое разное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания многоквартирные дома делятся на протяженные и точечные. Точечные или башенные дома имеют большую высоту, чем длину. Как правило, они имеют только один подъезд.

В зависимости от такого, как люди попадают в квартиры, дома делятся на несколько видов.

Секционные дома — дом состоит из нескольких секций и, соответственно, подъездов. В каждой секции своя лестничная клетка, возможно, с лифтом. На каждом этаже есть лестничная площадка, с которой заходят в квартиры.

Галерейные дома — вокруг дома или по одной его стороне идет галерея, с которой входят в квартиры. Устраивается одна лестничная клетка, в крайнем случае, две — по торцам. Такие дома встречаются обычно в местностях с достаточно теплым климатом.

Коридорный дом — в квартиры попадают по внутреннему коридору. Лестничных клеток обычно несколько, все они ведут в один общий коридор.

Многоквартирный дом с юридической точки зрения[править | править код]

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.[2]

«Квартира» (в определении ЖК РФ ч.3, ст.16): «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.»

Многоквартирный дом состоит из:

  • жилых помещений (квартир или комнат, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
  • нежилых помещений (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам).
  • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален. Например, в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а другой — нет по причине малоэтажности и т. д. Дома до 9 этажей могут быть газифицированы, более высокие дома — нет. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц

[3] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона[4].

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника[5].

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 м², а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 м². Итого: 5000 м². Собственник квартиры площадью 100 м², или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что, несмотря на долю в праве общей собственности, собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре

[6]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора (Статья 162 Жилищного кодекса РФ)[7].

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах[править | править код]

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по

праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.

Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ[8] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.

Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.

На практике это реализуется тремя путями[9](через общее собрание собственников помещений):

  • Заключение договора управления с Управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант.
  • Создание ТСЖ.
  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

Многоквартирный дом — расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Расшифровка аббревиатуры МКД выглядит следующим образом – многоквартирный дом. По установленному государством закону, дом, построенный на частной территории, считается многоквартирным, если несколько квартир объединены в единое здание, с общей территорией и коммуникациями.

п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

Такое здание не принадлежит отдельному гражданину, и оформляется на группу собственников. Собственниками могут быть:

  • юридические лица;
  • муниципальные службы;
  • физические лица.

К общей инфраструктуре относят:

  • система отопления;
  • водопровод;
  • газопровод;
  • пожарные гидранты;
  • охранные системы.

Содержание статьи

Как определяется МКД в законодательстве РФ

Нормативные акты, дающие определение многоквартирного дома:

  1. Указ №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащего реконструкции или сносу». Здание получает статус МКД в случае наличия двух и более квартир, оборудованных персональными выходами на общую для собственников территорию.
  2. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2 04 2004». Здание считается многоквартирным строением, если квартиры имеют совместные для всех комнаты, и связаны едиными инженерными коммуникациями.

Небольшие МКД по закону имеют право организовать самостоятельное управление.

Управление многоквартирным домом

Управление МКД и системами его жизнеобеспечения организуются по одному из следующих сценариев:

  1. Если дом насчитывает не более 30 квартир, управлять им имеют право проживающие граждане.
  2. Если помещений больше, требуется создать жилищный кооператив, который будет руководить важными процессами.
  3. Смотреть за домом поручается управляющей компании, которая, в обмен за ежемесячные отчисления, контролирует состояние придомовой территории и коммунальных систем.

На собрании жильцов решаются вопросы о:

  1. Выдаче разрешения на использование общего имущества посторонним гражданам.
  2. Проведении ремонта здания, добавления к нему пристроек, изменении конструкции.
  3. Способах использования общего земельного участка на благо всех проживающих в здании.
  4. Передаче полномочий контроля состояния МКД местной УК.

Иными полномочиями собрание не наделяется, и спорные ситуации решаются через суд.

Особенности многоквартирного дома

Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:

  1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
  2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
  3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
  4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
  5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом.

Чем отличается многоквартирный и жилой дом

Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:

  1. Частный дом принадлежит одному человеку, а МКД – нескольким.
  2. Жилой дом состоит из отдельных комнат, используемых жильцами по собственному усмотрению. Многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих собственному хозяину.
  3. У жильцов в частном доме нет общих долей, определяющих права на совместное имущество. У жильцов МКД они есть.
  4. Частный дом управляется хозяином, как ему заблагорассудится, а многоквартирные дома – общим собранием жильцов или УК.

Обратите внимание! Различия указаны для МКД, относящихся к смешанной форме собственности.

Что такое квартира

Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.

Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.

Квартиры бывают:

  • студийными. Они состоят из одной комнаты, которая не отгорожена от кухни. Санузел отдельный;
  • коммунальные квартиры. В них есть несколько помещений, в которых проживают разные семьи. Кухня и санузел общие;
  • загородные квартиры. К ним относятся здания, называемые таунхаус, и прочие постройки схожей планировки.

Придомовая территория

По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:

  • зоны для занятия спортом;
  • парковочные зоны;
  • детские игровые площадки;
  • пешеходные дорожки, тротуары и мостовая;
  • подъезды к зданию;
  • элементы, обеспечивающие коммунальные нужды здания – тепловые пункты, трансформаторы и прочие постройки;
  • площади зеленых насаждений, газон, клумбы.

Придомовой называется та территория, которая закреплена за определенным домом.

Границы участка определяются по формуле Sнор= УхSk, где

Sнор – придомовая территория;

У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;

Sk – площадь здания выделенная под квартиры.

Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.

Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.

На придомовой территории жильцы обязаны:

  • организовывать уборку, расчищая ключевые подъезды к зданию, вход в подъезд и табличку с названием улицы и номером здания;
  • выполнить обустройство парковочных мест для всех жильцов;
  • обустроить земельные участки под мусорные баки и следить за тем, чтобы территория вокруг них не была захламлена;
  • проводить ремонтные и строительные работы на прилегающей местности, если в этом возникает необходимость;
  • контролировать состояние детских площадок.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

Двухквартирный дом относится к многоквартирным. Это понятно из определения, в котором указывается, что здание, при наличии 2-х или более квартир и совместного участка, относится к МКД.

С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  • провести инвентаризацию помещений с дальнейшей реконструкцией;
  • по их завершению требуется переоформить документы на помещения и сменить адреса проживания.

Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.

Название таунхауса в документах о собственности

По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.

Обратите внимание! Список обязанностей, возлагаемых на управляющую компанию, указывается при составлении гражданско-правового договора. Полный список обязанностей будет зависеть от договоренностей, заключенных между жильцами и коммунальными службами.

Возможна ли смена статуса помещения

Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:

  1. Квартиры, не имеющие помещений для общего пользования и не связанные едиными коммуникациями, фактически относятся к категории жилых домов. Соответственно, владелец помещения наделен правом менять его статус, классифицировав данный объект, как жилой дом.
  2. Подтверждение смены статуса комнаты и признание ее собственностью гражданина, осуществляется через суд.
  3. Для этого в судебный орган по месту расположения имущества подается исковое заявление.
  4. В качестве доказательной базы используются справки, полученные в кадастровом учете и после проведения судебно-строительной экспертизы.

После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома

В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:

  • цокольные;
  • подвалы;
  • кладовые.

Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:

  1. Если комната оборудована под ресторан или кафе, то в 23.00 оно должно быть закрытым. Иначе жители имеют право подать на владельца в суд, и его ждут большие штрафы за нарушение общественного порядка в ночное время.
  2. В комнате необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и выполнять санитарные нормы. Нарушения приведут к отзыву лицензии и закрытию.
  3. Запрещается организовывать деятельность, приводящую к загрязнению окружающей территории.
  4. Размещать такие объекты разрешается только на первом этаже здания.
  5. Обустройство комнаты не должно выбиваться за рамки общих норм, портить внешний вид многоквартирного жилого здания.
  6. Для открытия заведения в МКД его требуется оборудовать отдельным входом, иначе вы не получите разрешения от государственных органов. Если вы не располагаете необходимыми денежными средствами на организацию отдельного входа в комнату, разрешение на ее переоборудование выдано не будет.
  7. Вход следует оборудовать тамбуром. Доступ в помещение для лиц с ограниченными физическими возможностями должен быть удобно оборудован, ступени лестницы, ведущей к тамбуру, запрещается делать из скользких материалов.

Оформление нежилых площадей МКД в собственность

Оформление нежилых площадей многоквартирного дома в собственность возможно после:

  1. Получения разрешения в письменном виде, минимум от половины собственников многоквартирного дома. Для этого требуется посетить управляющую компанию, и договориться с жильцами о времени сбора, для получения подписей и заявлений с разрешениями.
  2. Как только подписи собраны, идет согласование с остальными государственными органами. Они объяснят правила эксплуатации помещения и нормы его содержания.
  3. Если соглашения от контрольных органов получены, приступайте к строительным работам по переоборудованию помещения под частные нужды.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Помните о главном правиле – переоборудованное помещение не должно мешать жильцам в повседневной жизни. Иначе вас ждут проблемы с законом и большие штрафы. В остальном, помещения МКД применяются по прямому назначению, и никаких неожиданностей ждать не стоит.

Две квартиры — это мало

Любопытное и полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел гражданский спор, который касался взаимоотношений соседей, живущих в одном доме. В последнее время все больше граждан переселяются из обыкновенных панельных домов в десятки этажей в так называемое малоэтажное жилье. Но жизнь в таких зданиях имеет свои особенности. С одной из них и столкнулись его жильцы, обустраивая свой быт.

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал. Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района. Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед — строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным — ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним «но». Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным. Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса. И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул — один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22). Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram telegram.me/rgrunews

Росреестр

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

 • жилой дом с количеством этажей не более чем три;

• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).
Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.
Особенности при первичной постановке на учет!
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
    Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

Многоквартирный дом — это… Что такое Многоквартирный дом?

Многоквартирный дом — здание, в котором в собственности физических и юридических лиц находятся квартиры, комнаты и коммерческие помещения.

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.[1]

Многоквартирный дом состоит из:

  • жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам — частным или государственным организациям или Департаменту Жилищной Политике и Жилищного Фонда г. Москвы).
  • нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы — ДИГМ, различным юридическим лицам или гражданам)
  • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц[2] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона[3]

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что несмотря на долю в праве общей собственности собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре[4]. Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.

Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ[5] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.

Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.

На практике это реализуется тремя путями[6](через общее собрание собственником помещений):

  • Заключение договора управления с Управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант.
  • Создание ТСЖ
  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

Историческая справка

Первое упоминание многоквартирного дома, как целое словосочетание, было в нормативно-правовом акте 1959 года — постановление совета министров РСФСР от 09.07.1959 г. № 1184 «О МЕРАХ СОДЕЙСТВИЯ КОЛЛЕКТИВНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ОДНОКВАРТИРНЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ» (вместе с «ПОЛОЖЕНИЕМ О ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОЛЛЕКТИВАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»). А в постановлении Совета Министров СССР от 21 июля 1947 г. № 2604 «О ПЕРЕСЕЛЕНИИ КОЛХОЗНИКОВ И ДРУГОГО НАСЕЛЕНИЯ В КОЛХОЗЫ И СОВХОЗЫ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» года встречается понятие многоквартирный жилой дом. На протяжении всей советской власти в законах, постановлениях и иных нормативно-правовых актах СССР или РСФСР употребляется понятие многоквартирный жилой дом или многоквартирный дом. Разницы в этих понятиях нет.

Примечания

  1. п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.
  2. ст.244 ст. 245 Гражданский Кодекс РФ.
  3. ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  4. пп.1 п.4 ст.37 Жилищный Кодекс РФ.
  5. ст.210 Гражданский Кодекс РФ.
  6. см. Раздел VIII Жилищный Кодекс РФ.

У нас частный дом на двух хозяев. Его признали многоквартирным.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением

Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например,

индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Так что для снятия статуса многоквартирного дома, надо объединять жилые помещения и заключать соглашение об определении долей в праве собственности на дом.

Многоквартирный дом 2018 — ЖК РФ, жилой, понятие

Большинство проблем системы ЖКХ касаются многоквартирных домов, строительство которых является одним из наиболее популярных. Их легче возводить, а затем обеспечивать хорошими условиями проживания. При этом все процессы управления многоквартирным домом и его благоустройства регулируются нормами законодательства.

Что это такое?

Многоквартирный дом – это здание, под крышей которого находятся несколько квартир, имеющих общий выход в помещения общего пользования или непосредственно на земельный участок, прилегающий к территории.

Главным в данном понятии является отсутствие одного владельца, помещения принадлежат разным лицам, в числе которых могут быть как частные граждане, так и различные организации, даже государство.

На практике часто путаются понятия «жилой дом» и МКД, хотя законодательство четко их разделяет. МКД отличается:

  • наличием нескольких собственников;
  • разделением не на комнаты, а на квартиры, которые дополняются еще и общедомовым имуществом: подвалами, подъездами, чердаком и так далее;
  • наличием долевой собственности и возможностью управлять зданием через собрание жильцов и другими.

Законодательная база

Регулирование действий жильцов и организаций, обслуживающих многоквартирный дом, происходит согласно нормативной базе, разработанной на федеральном, региональном и местном уровнях.

Основу ее составляют Гражданский и Жилищный кодексы РФ. Первый описывает право граждан на благополучные условия проживания, владение собственностью и возможность ею распоряжаться. Второй регулирует основные моменты обращения с имуществом многоквартирного дома и взаимодействия с подрядными организациями. Также в ЖК РФ дается определение многоквартирного дома.

В систему федеральных законов входят:

  • ФЗ от 30.12.2004 г. № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».
  • ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  • ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  • ФЗ от 24.07.2008 г. № 161 «О содействии развитию жилищного строительства».
  • ФЗ N 5242-1 от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
  • Закон РФ N 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Действует на территории РФ и система постановлений правительства, включающая широкий перечень документов, нормирующих:

  • минимальный набор услуг, которые необходимы в обеспечении надлежащего содержания общего имущества МКД;
  • правила и режим предоставления коммунальных услуг собственникам жилья;
  • критерии по установлению приборов учета общего и частного назначения;
  • механизмы установления тарифов за предоставленные услуги и прочее.

Многоквартирный дом

Поскольку многоквартирный дом – структура сложная, включающая несколько различных компонентов, обеспечение ее функционирования происходит непросто.

Способы управления

Жилищный Кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

Выбрать способ могут сами жильцы на общем собрании собственников, при желании они могут и сменить выбранный вариант на другой. Однако, если жильцы не могут прийти к единому мнению и определиться, кто будет осуществлять управление их домом, эту функцию берет на себя государство, избирая УК через открытый конкурс.

Наиболее распространенными формами управления являются ТСЖ и через управляющую компанию. В первом случае избирается правление, которое будет представлять интересы собственников в различных инстанциях и осуществлять функции управления. Во втором все обязанности ложатся на управляющую компанию, которая полностью занимается обслуживанием здания, выставляя собственникам счет за свои услуги.

Оплата

Оплата коммунальных услуг в многоквартирном доме устанавливается согласно утвержденным в регионе тарифам. Она рассчитывается с учетом размеров квартиры, количества проживающих в ней людей и наличия приборов учета. Если в доме имеются льготники, их доля начисляется согласно имеющейся льготе.

Оплата включает все блага, которые получают собственники:

В зависимости от способа управления средства поступают на разные счета. Так кооператив может собирать со своих членов выплаты на отдельном счете, а потом распределять их в качестве платы организациям, поставляющим услуги.

Управляющая организация может выставлять счет за определенные действия и ресурсы, расписывая их в квитанции. А отдельные счета могут выставлять другими компаниями только за те услуги, которые оказывают они. К примеру, обслуживанием домофона может заниматься отдельная компания.

Счета приходят ежемесячно согласно установленным в регионе срокам, оплата их должна производиться так же в установленный период без задержек. В квитанции указывается какая сумма за что начисляется.

Правила проживания

Проживание в МКД должно быть максимально комфортным для всех жильцов, поэтому существуют отдельные правила проживания, они установлены как федеральным законодательством, так и местными нормами.

Правила включают:

  • соблюдение тишины после 23 часов;
  • запрет на самовольную перепланировку квартиры;
  • пользование лестничными площадками и другими местами общего пользования;
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • условия содержания домашних животных в квартире;
  • запрет на захламление общей территории;
  • ответственность жильцов за нарушение правил проживания и так далее.

Благоустройство придомовой территории

Мало кто знает, но данная часть входит в обязанности обслуживающей компании. Придомовая территория включает участок земли, на котором расположен сам дом, а также объекты, обеспечивающие комфортное проживание собственников. Размер ее может сильно отличаться.

Компания, оказывающая услуги в сфере ЖКХ, отвечает за:

  • уборку мест общего пользования;
  • озеленение прилегающей территории;
  • обустройство контейнерных площадок и вывоз мусора;
  • очистку и ремонт скамеек, ограждений и прочих конструкций;
  • ремонт мест отдыха и организацию новых.

Проведение текущего и капитального ремонта

Ремонтные работы входят в перечень услуг, оплачиваемых через квитанции. Существуют нормативы на проведение текущего и капитального ремонта. Первый производится регулярно без дополнительной оплаты со стороны жильцов. Второй в 2018 году частично финансируется за счет средств, собранных на счету регионального оператора.

Срок службы

Любое здание со временем ветшает и приходит в негодность. Нормативы, регулирующие срок службы многоквартирного дома, зависят от многих показателей. Обычно здания делят по периоду их постройки и материалу изготовления. Так, возведенные довоенные постройки предполагают срок использования в 125 лет, послевоенные – 150. Панельные хрущевки могут использоваться не более 50 лет, а кирпичные около 100. Современные панельные дома имеют срок службы в 100-120 лет, а кирпичные или из монолитного железобетона – в 125-150 лет.

Конечно, условия ухода за домом значительно влияют на его «жизнестойкость». Выполненный вовремя и в правильном объеме капитальный ремонт намного продлевает сроки годности МКД.

На видео об управлении и эксплуатации МКД

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *