Почему типовая застройка российских городов превращает их в гетто: Общество: Россия: Lenta.ru
За последние полвека в нашей стране произошли колоссальные социальные изменения: миллионы людей переселились из деревень в города, а в самих городах — из бараков и коммуналок в отдельные квартиры многоэтажных домов спальных районов. Как ускоренная урбанизация повлияла на российское общество? Почему массовая типовая застройка уродует города и их пригороды? Чем опасно разрастание многоэтажных жилых кварталов? Почему в советские времена строились преимущественно пяти- и девятиэтажные дома? Какая высота жилого дома оптимальна для здоровья человека? Об этом «Ленте.ру» рассказал доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ, кандидат архитектуры Виталий Стадников.
«Лента.ру»: Правда ли, что подавляющее большинство населения современной России живет в типовых многоэтажках?
Виталий Стадников: Да, это так. Примерно три четверти городского населения нашей страны проживает именно в многоэтажных многоквартирных домах. Учитывая, что на города приходится около 80 процентов всего населения России, то такой тип жилья действительно для россиян является основным. В этом мы отличаемся от большинства других стран мира.
Почему так получилось?
Это сложилось еще при Хрущеве, взявшем курс на быстрое массовое строительство жилья для населения. С одной стороны, программа была очень успешной, поскольку никогда до этого в истории нашей страны в такой короткий срок (20-30 лет) не происходило столь массового переселения людей в индивидуальное жилье. В то же время это привело к чудовищным последствиям в отношении качества сформированной городской среды и, соответственно, к тяжелым социальным последствиям.
У нас до сих пор господствует устаревшее представление о жилье как об убежище, а под качеством жилой среды подразумевается своя квартира с собственным холодильником и унитазом, за дверями которой можно плевать и мусорить. Но сегодня жилье должно быть полноценным элементом городской среды, от которой теперь в значительной степени зависит качество жизни людей.
Качество самой городской среды от чего зависит?
От морфологии городской застройки: индивидуальные жилые дома, таунхаусы (малоэтажные жилые дома на несколько квартир — прим. «Ленты.ру»), среднеэтажная плотная застройка дореволюционного типа, квартальная застройка 1950-х годов и застройка многоэтажными микрорайонами. Но именно микрорайонный морфотип застройки и доминирует в современной России: от пятиэтажных «хрущевок» до 17-24-этажных высотных муравейников, которыми застроены окраины Москвы, Петербурга и других крупных городов.
Москва. Спальный район
Фото: Олег Никишин / «Коммерсантъ»
Почему эти районы называют спальными?
Потому что массовая многоэтажная застройка, вмещающая в себя основную долю населения, предназначена только для жилья и ни для чего другого. Выйдя из дома, обитатель спального района стремится поскорее вырваться оттуда — либо в центр на работу, либо в ближайший торгово-развлекательный центр. Отсюда пресловутая маятниковая миграция и пробки на дорогах.
Действительно ли идея массовой типовой застройки городов при Хрущеве была позаимствована с Запада?
Конечно. Концепция поточно-массовой застройки возникла еще в 1930-х годах в странах Западной Европы — в Германии, Нидерландах и Франции. Правда, повсеместное распространение на Западе она получила только после Второй мировой войны, на рубеже 1940-1950-х годов. Например, в той же Франции в это время панельными домами были застроены многие города. Но уже в конце 1960-х и начале 1970-х годов эти районы стали постепенно сносить — власти европейских стран быстро поняли, что в долгосрочном плане панельная застройка порождает огромные проблемы.
У нас большинство хрущевок стоят до сих пор. Хрущевки — это кристаллизованная форма чисто утилитарного сознания, противостоящая эстетическому пониманию архитектуры и городской среды. Краткосрочную задачу они, конечно же, решили — миллионы людей переселились из бараков и коммуналок в отдельные квартиры. Ради этого Хрущев фактически запретил архитектуру. Известно, что высотка МГУ на Воробьевых горах с ее лепниной, мозаикой и колоннами обошлась в сумму, на которую можно было построить город из пятиэтажных панельных домов на сорок тысяч жителей.
На какой срок эксплуатации были рассчитаны хрущевки?
Первые серии — на двадцать пять лет, более поздние — на пятьдесят, но при надлежащем уходе они смогут простоять еще долго. Главная проблема с хрущевками заключается в том, что с каждым годом эксплуатации стоимость их обслуживания будет лишь расти. Поэтому когда-нибудь неизбежно встанет вопрос об их сносе, тем более что они давно устарели морально.
Сколько эти хрущевки могут еще простоять?
Пока арматура в несущих конструкциях не проржавеет. Потом они начнут просто складываться. Но это если за ними не следить надлежащим образом.
Каков запас прочности у более поздних многоэтажек, построенных при Брежневе?
Я не исключаю, что при хорошем содержании значительно больше заявленного срока эксплуатации. Вопрос в другом — брежневки тоже морально устарели.
Москва. Снос пятиэтажного жилого дома на Ярцевской улице
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Почему в СССР строились в основном пятиэтажные и девятиэтажные дома? Экономили на лифтах?
Да, это правда. По градостроительным нормам для жилого дома свыше пяти этажей требовался лифт, а свыше девяти этажей — еще и грузовой лифт. Эти нормы, кстати, действуют до сих пор. Экономия на лифтах могла быть оправданной лишь в плановом хозяйстве, когда в расчет не принималось воздействие такой застройки на городскую среду и другие факторы.
Почему затем стали строить высотные дома в 17 и 24 этажа?
Потому что появились технологии, позволившие в массовом порядке строить дешевые высотные дома.
Говорят, что у жителей высотных домов повышенный риск сердечно-сосудистых и нервных заболеваний и даже существенно выше склонность к самоубийствам.
Высотные дома действительно психологически давят на человека. Известно, что для сердечников проживание на верхних этажах, начиная с восьмого, чревато обострением проблем со здоровьем. Да и для здоровых людей жить высоко тоже не очень комфортно с медицинской точки зрения.
Какое количество этажей оптимально?
Примерно на высоту дерева — пять-семь этажей. Но проблема не только в этом. Построенные из многоэтажек спальные районы наносят колоссальный вред городу.
В чем этот вред?
Они формируют унылую депрессивную среду обитания, которая плодит своих маргиналов и притягивает чужих. Но любое маргинальное население ничего не дает городу, а только потребляет его ресурсы.
То есть районы массовой типовой застройки формируют в наших городах гетто?
Безликая, депрессивная и во многом античеловеческая среда многоэтажных микрорайонов действительно способствует формированию в них криминогенной обстановки. На Западе с этим столкнулись давно: например, в США в 1972 году в городе Сент-Луис снесли жилой комплекс «Пруитт-Айгоу», который считался шедевром модернизма, но постепенно превратился в самое настоящее гетто. Американские власти тогда поняли, что такого рода социальное жилье приносит больше проблем, чем пользы. У нас сейчас складывается аналогичная ситуация, но она осложняется тем, что ее уже не исправить столь радикальным способом, как в США.
Снос «Пруитт-Айгоу»
Фото: By Michael J. Baldridge / s68 / Zuma / Globallookpress.com
Почему?
Потому что значительная часть жилого фонда в нашей стране приватизирована. Попробуйте выселить законного собственника жилья из его квартиры, чтобы снести дом. У нас в этом смысле почти тупиковая ситуация.
Можно ли сказать, что советская урбанизация, когда в города переселились миллионы вчерашних крестьян, во многом сформировала современное российское общество?
Конечно, агрессивная безликая среда панельных муравейников, в которой и сегодня живут россияне, оказывает определенное воздействие на их поведенческие установки. Она формирует у них тотальную отчужденность и индивидуализм в самом худшем смысле. Эта среда не способствует общению людей — жильцы многоэтажных домов зачастую не знают даже своих соседей по лестничной клетке. Дворы в таких домах не выполняют свою главную функцию пространства социализации, а служат лишь промежуточной зоной между квартирой и улицей.
Поэтому наше общество такое разобщенное и в нем так трудно выстроить устойчивые горизонтальные связи?
В том числе и поэтому. Попробуйте хотя бы объединить двести хозяев квартир в ТСЖ, чтобы самостоятельно содержать свой дом и прилегающую к нему территорию. Двадцать человек в подъезде пятиэтажного дома хоть как-то могут самоорганизоваться, но двести человек в многоэтажке — вряд ли.
Можно ли вообще решить эту проблему?
Нужно срочно менять нынешний вектор строительства в российских городах с массового типового жилья экономкласса на более сбалансированный тип застройки, ориентированный на повышение качества городской среды. Застройка должна быть разнообразной: индивидуальная, таунхаусы, малоэтажные дома. Строительство многоэтажных домов тоже может продолжаться, но не должно доминировать.
Однако сейчас, как и в советское время, все оглядываются на планы по вводу жилья. Огромное число квартир в новых домах сейчас стоят пустыми, поскольку их зачастую покупают не для проживания, а для вложения денег. В Москве, например, пустует примерно десять процентов жилого фонда.
Все должны понять, что строительство и развитие — это не одно и то же. Пять последних лет благоустройства центра Москвы принесли ей гораздо больше пользы, чем предыдущие двадцать лет бездумного строительства жилья. Нужно сосредоточиться на проблемах ЖКХ и повышении качества городской среды, а у нас до сих пор гонятся за квадратными метрами и плодят новые спальные районы.
Новая Москва в районе аэропорта «Внуково»
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Чем это грозит?
Массовая типовая застройка приводит к неэффективному использованию земли. Те 17-этажные монстры, которые сейчас заполонили пригороды Москвы, по выходу квадратных метров с гектара ничуть не эффективнее плотной малоэтажной застройки в центре столицы. В Подмосковье бывшие колхозные поля и зеленые пояса вокруг столицы сдаются под застройку самого отвратительного качества, не обеспеченную коммуникациями и социально-экономической инфраструктурой.
Та же самая проблема и в других городах. Это похоже на яблоки со сгнившей сердцевиной. Окраины застраиваются многоэтажными домами, а исторический центр ветшает, поскольку весь бюджет уходит на новостройки и на поддержание в приемлемом состоянии существующего жилого фонда ничего не остается. Города расползаются, но не в виде американских субурбий (от латинского. suburbia — «пригород» — прим. «Ленты.ру») с ее комфортной для человека средой обитания, а в форме чудовищных безликих многоэтажных муравейников.
Какое будущее ждет нынешние спальные районы? Их придется когда-нибудь сносить, как в Сент-Луисе?
Я не знаю, что с ними можно сделать. Сейчас спальные районы еще не похожи на гетто, поскольку наше общество пока остается смешанным. Но уже в последние годы в Москве заметны процессы территориального размежевания между бедными и богатыми. Известно, что на западе и юго-западе столицы проживает более зажиточное население, в восточных районах — бедное, а юго-восток уже давно считается непрестижным и неблагополучным. Такая социальная сегрегация с превращением отдельных районов Москвы в настоящие гетто в будущем лишь усилится, если продолжится порочная советская градостроительная политика по возведению в городах джунглей из многоквартирных типовых домов.
Может быть, поэтому нынешнее российское общество воспроизводит многие стереотипы советского поведения?
Советское общество — это совокупность бесправных людей, а спальные районы — это их среда обитания. В состоящем из таких районов городе вся жизнь его обитателей скучна, уныла и однообразна: в будни дорога на работу и обратно по автомобильным пробкам, в выходные выезды в гипермаркеты за покупками, а остальное время — перед телевизором или за компьютером. Если нашим властям выгодно и дальше плодить бесправное и озлобленное население, то многоэтажные микрорайоны — как раз то что надо.
Малоэтажное жильё — Википедия
Малоэтажное жилье — это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажей. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегчённой инженерной инфраструктурой.
Есть три формата «малоэтажки»:
- Индивидуальные постройки от одного до трёх этажей, к ним относятся коттеджи и усадьбы. У них, как правило, есть участок земли, который в некоторых случаях может в несколько раз превышать площадь застройки.
- Таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех хозяев.
- Многоквартирная малоэтажная застройка — многосекционные дома от трёх до четырёх этажей высотой.
Технологии малоэтажного строительства[править | править код]
При строительстве гражданских зданий применяются различные технологии: каркасная, панельная, монолитная и сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий — технология ручной кладки несущих стен, для деревянных — технология рубленых бревенчатых стен, и т. д. Все более широкое распространение получают системы быстровозводимых (полнокомплектных) зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. К решению возводить дома с несущим каркасом пришли еще в начале 20 века с изобретением энергоэффективных материалов и развитию промышленности. В художественной литературе данные события очень хорошо описаны в книге нашей соотечественницы Анны Зиновьевны Розембаум взявшей псевдоним Айн Рэнд, роман называется «Источник». С приходом новых технологий малоэтажное строительство начало набирать внушительные обороты в связи с тем что сроки строительства сокращались, а цены на нужные строительные материалы снижались.
В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике. Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна. Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода
Малоэтажная застройка была распространенным вариантом решения жилищной проблемы в послевоенном СССР. Во многих городах и посёлках возводились целые кварталы малоэтажных сталинских домов по типовым проектам[2]. Наиболее распространенными были двухэтажные многоквартирные дома на 8-18 квартир, также строились трехэтажные дома и индивидуальные или спаренные коттеджи. Дома имели облегченную конструкцию, не требовали применения строительной техники и могли возводиться силами немецких военнопленных и заключенных. Популярное прозвище такого жилья — «немецкие дома», в Петербурге распространено название «немецкие коттеджи»
Строительство сталинских малоэтажных домов было прекращено во второй половине 1950-х, когда на замену им пришли массовые пятиэтажные хрущёвки.
В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка[4]. «По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству», — отметил Владимир Путин на совещании в Новом Ступино[5]. На малоэтажное жилье приходится 52 % от общего объема жилищного строительства в РФ[6]. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен [быть?] в 2015 г. не менее 60 %, а в 2020 г. — около 70 %
Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоёв населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удалённых территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты.
Для покупателей малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру
Девелоперам этот формат интересен из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и минимизированного, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно ст. 49 Градостроительного кодекса[9], экспертиза проектной документации капитального строительства не проводится для малоэтажных объектов.
Однако несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин:
- возведение крупных малоэтажных проектов даже в 20‒40 км от МКАД достаточно затратно для девелоперов ввиду высокой стоимости земли и подключения к коммуникациям. Поэтому обычно застройщики выбирают не эконом, а форматы бизнес и премиум-классов.
- только в последние годы покупатели эконома стали активно рассматривать предложения в проектах, удаленных от Москвы. Это связано как со стоимостью московского жилья, так и с общей экологической и транспортной ситуацией в городе.
- строительство малоэтажных объектов на удалённых территориях требует больших затрат на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.
Ипотека на малоэтажное жильё[править | править код]
Ипотека не так распространена на рынке «малоэтажки», как на рынке городского жилья[10]. Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев проявляется в величине первоначального взноса. Чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10 % больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры — от 40 до 50 %.
Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагает большое количество федеральных банков: Альфа-Банк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Барклайс Банк, банк «Возрождение», ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, Банк «Россия», Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк «Уралсиб», ЮниКредит Банк.
Продукт АИЖК «Малоэтажное жилье» распространяется только на те территории малоэтажной застройки, которые прошли аккредитацию АИЖК. Сегодня в АИЖК аккредитовано около 70 подобных площадок по всей России, в том числе «Новое Ступино», «Суханово», «Покровский-2», «Павлово-2» в Подмосковье, «Экодолье» в Оренбурге, «Приазовье» в Ростовской области, «Загородный клуб» в Татарстане.
Банки выдают кредиты и под объекты в неаккредитованных посёлках, однако делают это менее охотно. Первоначальный взнос при непрозрачности проекта может быть повышен до 50 % стоимости — с целью минимизации рисков банка.
Сколько этажей будем строить? – Варламов.ру – ЖЖ
? LiveJournal- Find more
- YOUR 2019 IN LJ
- Communities
- RSS Reader
- Shop
- YOUR 2019 IN LJ
- Help
- Login
- CREATE BLOG Join
- English
(en)
- English (en)
- Русский (ru)
- Українська (uk)
- Français (fr)
- Português (pt)
- español (es)
- Deutsch (de)
- Italiano (it)
- Беларуская (be)
Log in
No account? Create an accountRemember me
Многоэтажная ловушка: почему не нужны микрорайоны?: gre4ark — LiveJournal
Неплохая статья от Сергея Щелкунова:
В начале ХХ века архитекторы-модернисты – как, например, швейцарец Ле Корбюзье – мечтали о новых величественных городах. Маленькие и тесные «капиталистические» кварталы должны были остаться в прошлом, на смену им приходили «микрорайоны» — широкие автомобильные магистрали, панельные многоэтажки посреди огромных общественных парков, все бытовые сервисы — в пешей доступности. Было время — первые послевоенные десятилетия — когда они массово строились не только в социалистических странах, но и в пострадавших от бомбежек городах Европы. Однако уже в 1970-х европейцы начали их сносить. Зато постсоветские архитекторы и застройщики продолжают проектировать и возводить бетонные муравейники, а горожане — покупать в них квартиры…
Микрорайонная застройка не учитывает интересы отдельного человека и отдельных домовладений, а сразу делит городское пространство на своеобразные зоны с разным функциональным назначением: сюда гражданин приезжает ночевать, а сюда – работать, здесь для него расположена зона отдыха, а вон – автотранспортная магистраль, с помощью которой можно добраться в соседнюю «зону». Там, где старый квартал располагался скученно и компактно, микрорайон растягивался на целые километры; многоэтажные однотипные дома хаотично разбрасывались по огромным дворам-пустырям — это должно было создавать ощущение вольного простора.
Справедливости ради стоит сказать, что в начале-середине ХХ века такая концепция была даже прогрессивной: промышленные зоны уводили от жилых помещений, между домами разбивались скверы и парки, автомобили мчались по широким проспектам вместо узких исторических улочек. Но довольно скоро начались проблемы, ведь город существует лишь во всем его функциональном многообразии, а подобные районы предлагают весьма скудный набор возможностей. Одни закономерно превратились в гигантские парковки, другие — в необъятные промышленные зоны, а «спальники» и вовсе вымирали, едва на них опускались сумерки. Всё это порождало неизбежные «маятниковые перемещения» по городу, поскольку жители микрорайона не имели возможности реализоваться у себя же дома. Жизнь в городе – это не только работа и сон, но и образование, медицина, развлечения, гастрономия. И если всего этого нет по соседству, то горожанин начинает испытывать серьезный дискомфорт.
Ведь что предлагала людям старая квартальная застройка? Разнообразные общественные пространства – улицы, переулки, скверы; на первых этажах зданий расположены продуктовые магазины, кафе, книжные лавки. Дворы – уютны и компактны, дети могут гулять там в безопасности. Застройка соразмерна горожанам, а значит — воспринимается более человечно, да и при транспортных передвижениях город становится более узнаваем.
А вот окрестные пейзажи микрорайонов повергали горожанина в полнейшее уныние. Земля микрорайона – общая и ничейная, обдуваемые всеми ветрами панельные дома – дешевые, типовые и однообразные, магазины приходится размещать в подвалах: цокольные этажи устраивались так, что организовать в них привычную торговую точку было невозможно. Большие дома «давили» на психику, а к большим общественным дворам нельзя было прикипеть душой — они воспринимались как нечто чужеродное. Их можно было «очеловечить», но с большими затратами, поэтому они так и оставались неблагоустроенными пустырями.
Кроме того, микрорайонная застройка всегда начинается на определенной дистанции от пешеходных тротуаров (от 15 до 25 метров). В жизни вся эта территория превращается в своеобразный «бермудский треугольник», где ничего не происходит и пролегают лишь инженерные сети. Эта территория не принадлежит местным жителям, они не могут ее использовать.
Неудивительно, что населению микрорайонов жилось тоскливо, они не чувствовали себя в безопасности, у них пропало «чувство локтя». Здесь начинало процветать мелкое вредительство и порча, буквально за полвека районы превращались в обветшалые трущобы (продолжая при этом бесконтрольно разрастаться), тут оседали люди, приезжающие на заработки или криминальные «гастроли», и такой контингент создавал зону повышенной конфликтности — разрасталась эпидемия тяжких преступлений.
Ситуация усугублялась и тем, что жители микрорайонов начали самовольно огораживать свои придомовые территории («каждый дом захочет иметь свою парковку, детскую площадку и охрану»). Добрались сюда вездесущие застройщики, принявшиеся лепить на «ничейных» пустырях дешевые «свечки» безо всякой сопутствующей инфраструктуры. Психологи утверждают, что подобная перенаселенность — когда ты не можешь запомнить постоянно сменяющиеся лица — неизбежно приводит к «безличности общения». К этому надо прибавить расстояния, которые преодолевает житель микрорайона, чтобы выбраться в центр — приехав на работу после преодоления большого количества самых разных препятствий, он уже чувствует себя измотанным и уставшим. И, кстати, несмотря на большие расстояния, которые приходится преодолевать, жители таких районов страдают от недостатка движения и гиподинамии. А есть еще и обычная депрессия:
«Прямые линии, четко прочерченные углы и любое однообразие — это агрессивная видеосреда. Такие сооружения еще называют «домами-вампирами». У 80 процентов пациентов столичных психиатров налицо так называемый синдром большого города. Может быть, отчасти и из-за этого в спальных районах, где больше всего унылых однотипных зданий, преступность растет год от года».
«Постройки с голыми серыми стенами, большими поверхностями стекла, ровными линиями крыш считаются наиболее опасными для глаза. Ему при такой картинке не за что “зацепиться”. Напряженно сканируя пространство, глаз получает однообразную информацию и “не знает”, какой из элементов должен зафиксировать, выделить. Зрительная система работает в некомфортном, непривычном режиме».
— считает доктор биологических наук Василий Филин.
Как видим, микрорайоны давно уже не соответствуют ни социальному укладу, ни требованиям современного градостроительства. Но многие чиновники и «девелоперы» продолжают считать застройку 25-этажными зданиями коммерчески выгодной и утверждают, что это очень удобно для будущих жильцов.
Впрочем, все больше архитекторов говорят о том, что новые микрорайоны строить нельзя, а старые должны быть преобразованы: сетку улиц надо уплотнить, а этажность — уменьшить. Фактически, спальные кварталы нужно возвращать обратно в город, добавив им все недостающие функции. Например, «открыть там ресторан или локальный культурный центр».
Но вот отечественные застройщики мало заинтересованы в этом, как и в хорошей и качественной архитектуре. Они вроде и понимают, что микрорайонные джунгли – малопривлекательны и морально устарели. Но раз квартиры продаются, то и менять ничего не хочется: чем тратить время на разработку интересных архитектурных решений, проще штамповать старые модели.
Да и чиновники с депутатами не прочь заработать, выделяя им под строительство очередной лакомый земельный кусочек…
Советую также подписаться:
Посты по теме:
Как застраивать города?
Подборка постов про застройку города
Среднеэтажная застройка — это сколько этажей
Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.
Определение среднеэтажной застройки
С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.
Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.
- строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
- 3–5 – к среднеэтажным;
- 6–9 – повышенной этажности;
- 10–16 – к многоэтажным;
- 17 и более – к высотным.
Принятие правил
Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.
Это происходит следующим образом:
- Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
- После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
- Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
- Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.
Органы гос. власти РФ и регионов наделяются таким правом, когда правила противоречат действующей нормативной базе либо схемам планирования территории государства или его регионов.
Внесение изменений
Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:
- Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
- Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.
С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.
Рекомендуем ознакомиться:
Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.
Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.
Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.
При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).
Зоны территории, их состав, виды, установка границ
Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.
Это происходит согласно следующим факторам:
Рекомендуем ознакомиться:
- наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
- установленные ранее границы зон;
- сложившееся землепользование и актуальная планировка;
- границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
- исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.
- по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
- по красным линиям;
- в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
- по естественным очертаниям природных объектов и т. д.
Если выбранные границы относятся к зонам с предусмотренными законом особенными условиями, то они необязательно будут соответствовать границам зон территории.
При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.
Градостроительный регламент
Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.
Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.
Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:- Площадь земельного надела (max-min).
- Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
- Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
- Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.
Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.
У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.
Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.
В то же время максимально возможный процент строительства и границы, запрещающие расположение объектов за их пределами, защищают права владельцев недвижимого имущества, находящегося на соседних участках.
Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.
Жилые деловые. КГА согласился на появление в Генплане зоны среднеэтажной жилой застройки
|
Главный архитектор Петерубрга Владимир Григорьев Фото: Сергей Коньков |
В Генплане появится новая функциональная зона — среднеэтажной жилой застройки. Сейчас такая застройка объединена с многоэтажной. Разделение означает, что где–то максимально допустимое число этажей урежут, а где–то добавят. Новая зона позволит лучше поддерживать и воспроизводить привычную для Петербурга среду, говорят эксперты. До воплощения ее в жизнь — 2 года.
Как стало известно «ДП», комиссией по подготовке изменений в Генеральный план уже утверждена новая зона 4ЖД. В ней будет возможна жилая застройка высотой не более шести этажей, подтвердили в КГА. Это ограничение более строгое, чем заданное для среднеэтажной застройки в утвержденном Минэкономразвития классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (восемь этажей). «По меркам Петербурга восемь этажей все–таки уже не среднеэтажная застройка», — объяснил понижение планки глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.
План к Генплану. Депутаты добиваются конкретики в застройке Петербурга ЗаконодательствоПлан к Генплану. Депутаты добиваются конкретики в застройке Петербурга
Инициатива с созданием новой зоны исходила из парламента, сказали в КГА. Решение принимали «с боем», депутатам пришлось преодолевать скепсис директора — главного градостроителя СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга» Юрия Бакея.
Зоны без логики
Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные — до четырех этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет. «Д» означает, что на этой территории допустимо строительство общественно–деловых зданий. Изначально под среднеэтажную застройку хотели переделать уже существующую зону 3ЖД, а для высоток ввести номер 4ЖД. Это позволило бы сохранить логику в нумерации зон. Но в НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга выступили против, пришлось бы исправлять все законодательство.
Поэтому старую зону 3ЖД оставили как есть, а новой присвоили индекс 4ЖД. Сразу после завершения работы комиссии Юрий Бакей ушел в отпуск и не может дать комментарии, сообщили «ДП» в «НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга». «Предполагается, что это изменение позволит увеличить разнообразие типов городской застройки», — прокомментировали «ДП» смысл ввода новой зоны в КГА.
Время менять карты
Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. «Они сделали такую «двухходовочку», чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент», — прокомментировал «ДП» глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. По данным «ДП», работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники «ДП», под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.
Госстройнадзор перекроит рынок экспертизы СтроительствоГосстройнадзор перекроит рынок экспертизы
Таунхаусы не вписались
Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.
Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект» (контролируется АО «Ленстройтрест») Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД. По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2016 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.
«В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств», — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.
В другом же случае к смене зоны проявляет интерес комитет по строительству, говорит на условиях анонимности его сотрудник: там достраивать дом за разорившимся девелопером приходится городу, а вся экономика проекта была рассчитана на пять этажей.
При подготовке нынешних корректировок Генерального плана сразу несколько инвесторов просили перевести землю из малоэтажной застройки в зону 3ЖД. В частности, с такой инициативой в Парголове выступили ООО «ИнвестКапитал» (структура холдинга «ЦДС») и структуры, близкие к УК «Музей» Игоря Минакова. Если бы в Генплане существовала зона среднеэтажной застройки, город мог бы в таких случаях устанавливать ее как компромиссный вариант.
Морфология среды
В комментарии «ДП» Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой «морфологии среды». «Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция», — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. «В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей», — заключил эксперт.
По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам компании «Главстрой — Санкт–Петербург», сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.
Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. «Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную», — сказал «ДП» Некрестьянов.
«Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации», — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. «Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить «на высоте». Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен», — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
Высотное строительство в том масштабе, в каком оно ведется сейчас в городе и особенно на территориях, к нему прилегающих, на мой житейский взгляд, абсолютное зло. Это должно регулироваться городскими властями. Потому что, когда от застройщиков ждут, что они сами возьмутся за человеколюбивое малоэтажное строительство с большими рекреационными зонами, удобными и достаточными парковками, это все равно что ждать вегетарианства от хищников. Я не верю также и в потребителя, доходы населения пока столь невелики, а спрос так далек от насыщения, что будут покупать то, что дают и что подешевле. Даже экологичные гуманисты шведы строят на наших территориях по 23 этажа и нисколько не рефлексируют. Поэтому как горожанин отвечу — да, нужна, а как застройщик спрошу в ответ: а где тогда экономика? При тех нагрузках на девелоперов, которые сейчас существуют, строить по шесть этажей — это вылететь в трубу. Пусть тогда вместе с ограничением высотности подумают и об ограничении нагрузок на строящих в таких зонах.
Надежда Калашникова
директор по развитию «Л1»
Как–то странно вводить новую зону только ради разницы в два этажа с малоэтажной застройкой. По–моему, в нашем городе найдется не много мест, где такая зона будет актуальной. Может быть, ее решатся установить только в отдельных пригородных районах. Я не верю, что зону 3ЖД будут в товарных количествах заменять на новую зону шестиэтажек. Боюсь, как бы ее не стали использовать не для ограничения высоты застройки, а в противоположных целях: для повышения высотности в нынешних районах малоэтажки. Опасность подмены зоны 2ЖД новой среднеэтажкой вполне реальна. Введение же функциональной зоны в Генплан только для того, чтобы подстраховать закон «О зонах охраны…», выглядит несколько нелепым (хотя подстраховка лишней не бывает никогда). Тогда уж надо бороться с исключениями в этом законе. Справедливости ради отмечу, что они и так в нем уже сильно ограничены.
Дмитрий Литвинов
член ВООПИиК
Новая зона Генплана нацелена на защиту архитектурной целостности города. Законодателям следует присмотреться к разным частям Василеостровского, Адмиралтейского района, Крестовскому острову и Петроградке. Рекомендации необходимо давать, исходя из реальной ситуации. Это не только сохранит архитектурную гармонию, но и снимет ограничения для застройщиков, которые должны украсить наш город современными проектами. На текущий момент многие устали от массовой, многоквартирной застройки. В цене — клубность и эксклюзивность, комфорт.
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор ГК Docklands development
Я глубоко убежден, что настолько подробное зонирование и определение ограниченного функционала использования территории губительно, утопично и препятствует развитию города. Никто, кроме инвестора, не вправе решать, какой функционал он хочет построить. Функционал должен определяться спросом на потенциал локации. А законодательно можно ограничить даже не этажность, а высоту зданий. Логично ограничение высотности, которое для исторического центра может определяться небесной линией и архитектурными доминантами. Для спальных районов этот показатель может быть менее зарегулирован. В целом функциональное зонирование, предопределяющее использование территорий, губительно для развития города в целом. И я отрицательно отношусь к таким нововведениям.
Илья Андреев
управляющий партнер УК Zenith PM
В контексте
Написать такие градостроительные правила, которые бы работали годами, не нуждаясь в постоянной коррекции, почему–то не выходит. Строить так, чтобы процесс не хотелось постоянно ограничивать, — тоже. Итогом борьбы являются не особо живописные руины.
Была в Петербурге застройка малоэтажная, была многоэтажная, а теперь будет еще и специальная среднеэтажная. Увеличиваем то есть многообразие типов городской застройки — никак не получается описать все эти типы, все время оказывается, что чего–то не учли, а именно это неучтенное позарез и нужно.
Процессы приспособления строек к законам и обратного приспособления — законов к стройкам — движутся параллельно друг другу встречными курсами, как движение по полосам автодороги. Здравый смысл вечно сталкивается с законом. Заманчиво выглядит перспектива установить раз и навсегда строгие правила, все измерить и регламентировать: здесь можно так, здесь — этак, вот тут граница, и отступать от нее не дозволено никому, хоть вывернись.
Вопросы вылезают сразу после принятия правил. Хорошо, соглашаются заинтересованные лица, мы понимаем. Тут строить нельзя, потому что, условно говоря, вид на Неву загораживается. Но если на пару сотен метров дальше, то ведь уже не загораживается. Но строить все еще нельзя. Нельзя ли с этим что–нибудь сделать? Выделить в зоне, где нельзя, подзону, где все–таки немного можно? Или границу чуть–чуть подвинуть? А почему мансарду нельзя? Вчера ведь еще было можно. Про классификатор это все понятно, но по сути–то почему стало нельзя? И здравый смысл соглашается: действительно, странно. Это же, в конце концов, Колпино, не Невский проспект.
Авторов норм и регламентов тоже понять можно. Они опасаются произвола как бюрократического, так и архитектурно–художественного. В одном месте разрешишь, в другом лазейка появится. И вот получается, что годами могут стоять руины хоть бы и в центре Петербурга, пока строители и градозащитники бьются в кабинетах чиновников. Здравый смысл шепчет: ну не нужны они никому. Это же просто труба давно не существующей котельной, утилитарное сооружение. Вокруг пустырь. Можно вместо нее дом построить. Закон суров: не труба, а памятник. Вы эту трубу снесете, а взамен опять нагородите что–нибудь непотребное, еще и сайдингом обошьете, чтобы подешевле, тьфу.
На уровне экспертного отбора действительно красивых и подходящих Петербургу зданий, ради которых можно было бы пожертвовать чем–то уже ненужным, механизм почему–то не работает. Утратили, видимо, потомки чувство меры и стиля. Вот и вынуждены постоянно переписывать законы.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
2.6 Многоэтажная жилая застройка | ГК «Абажур»
2.6 Многоэтажная жилая застройка | ГК «Абажур» Skip to content Страница 1 из 212»Подбор участка
Выполним для Вас
Муниципальные участки через торги
Найдем коммерчески привлекательное место и оформим, через торги, муниципальный, государственный или федеральный земельный участок любой сложности и в любом месте! Всего 6-8 месяцев и у Вас договор аренды земельного участка на время строительства!
Перераспределение границ земельных участков
Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.
Смена зонирования
Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д
Смена вида разрешенного использования
Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!
Заказать звонок
X
Земельный участок 0,15 Га ул. Связистов Ленинский район
ID: 46348
Наши менеджеры свяжутся с Вами по указанным реквизитам в ближайшее время