Реконструкция объектов – Уточнено понятие «реконструкции объектов капитального строительства» и дано определение понятию «капитальный ремонт объектов капитального строительства»

Содержание

Росреестр

 В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ( далее по тексту ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Самовольная реконструкция постройки имеет те же вышеуказанные признаки, что и самовольная постройка, связанные с самим объектом капитального строительства и не касающиеся земельного участка, на котором она расположена, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Вообще, особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.
Итак, с учетом того что в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, тогда наиболее важным вопросом здесь является: а выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта?
Из системного толкования действующих норм можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Надо отметить, что существующие термины «перепланировка» и «переоборудование» имеются только в Жилищном кодексе РФ (гл. 4 ЖК РФ) и именно там установлена разрешительная процедура применительно к таким работам, однако к реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, такие работы не относятся.
Рассматривая вопрос о последствиях самовольной реконструкции, обратим внимание на следующее. Основным последствием самовольной постройки является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант был бы явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения.
В связи с этим Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 выработал позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние», т.е. возвращение объекта в состояние «как было», когда он не был самовольным строением. Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу N А40-144203/16).
Однако по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек — «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом» (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями).
Одновременно изменениями в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.
Таким образом, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока. Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым. Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние» есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может. Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений и в текущий период времени.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановлении Пленума ВАС РФ N 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае обращения заинтересованного лица о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Реконструкция объектов капитального строительства — это… Что такое Реконструкция объектов капитального строительства?

Реконструкция объектов капитального строительства — вид градостроительной деятельности.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция линейных объектов (дорог, водопроводов, электросетей) — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов

[1].

Изменяемые в процессе реконструкции параметры объектов капитального строительства указываются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений.

В налоговом законодательстве для зданий, сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции

[2].

Примечания

  1. Пункты 1, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 11.07.2011). Статья 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  2. Часть 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 21.06.2011). Пункты 4 и 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утверждённого Приказом Минфина Российской Федерации от 30.03.2001 № 26н (ред. от 24.12.2010).

уровень стойкости здания относительно сложных природных условий, изменение строения

Фото 1

Понятие «реконструкция», часто фигурирующее в законодательных и нормативных актах, в целом соответствует определению процесса обновления. Но, к примеру, капитальный ремонт тоже символизирует реставрационные работы. Поэтому при возникновении юридически спорных моментов важно знать – что такое реконструкция объекта капитального строительства как вида архитектурной деятельности, и какими регламентирующими документами закреплен сам термин.

Смысл реконструкции по официальной терминологии

Во избежание разночтений понятие процедуры установлено в 14 пункте I-й статьи Градостроительного Кодекса РФ (ГСК РФ). Начальный параграф документа разъясняет основные термины, использующиеся в нормативно-законодательном акте.

Следуя узаконенному определению, под реконструкцией объектов КС понимаются изменения размеров, норм, габаритов самого объекта и его фрагментов (метража, этажности, высотности), а также изменение конфигурации строения (пристрой, надстрой).

К этапу реконструкции относят перестройку или восстановление несущей системы. Данная формулировка исключает рассмотрение линейных объектов как отдельного вида сооружений.

Выражая своими словами, реконструкция объекта капитального строительства – это процесс внесения существенных концептуальных и структурных корректировок в строение жилого назначения.

Типы реконструкций, выделяемых законодательством

Совместно с общим толкованием восстановления здания в Кодексе дано детальное описание других видов мероприятий. В таблице представлены понятия законодательно зафиксированных видов процедуры.

Категории реконструкцийСуть процесса
Базовая реорганизация ОКС (объектов кап.строя)Имеется в виду «недострой» – строение, не введенное в эксплуатацию, обладающее такими элементами, как:

●        встройки или надстройки мансардного этажа;

●        перестройки для улучшения функционирования;

●        расширение площади;

●        манипуляции с несущими конструктивными элементами.

Это обусловлено расхождениями с концепцией первоначального проекта

Реконструкция линейных объектов строительстваРечь идет о строениях, длина которых в разы превалирует над шириной (линейно-кабельные сооружения, инженерные коммуникации). Суть преобразований заключена в действиях, приводящих к обновлению технических и эксплуатационных характеристик (классификация, категория и т. п.)
Реконструкция сооружений, в т. ч. жилыхВнесение существенных конструктивных трансформаций. К обновлению строений относятся процедуры инверсий технико-экономических показателей строения:

●        изменение метража отдельных жилых помещений;

●        переоснащение коммуникаций и коммунальных сетей.

Реконструкция квартир аналогична реформированию зданий, но в масштабах отдельного жилья

Реконструкция объектов ОСПонимается переоснащение и перевооружение строений производственного характера для улучшения ряда показателей – наращивание производственных мощностей либо изменение товарной линейки продукции

Фото 2

Следует понимать, что капремонт не попадает под определение реконструкции согласно Градостроительному Кодексу РФ. Иными словами, пристройка балкона к помещению – это реконструкция, а настил других полов – это капремонт.

В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

  1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
  2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

Особенности процедуры реконструкции на примере МКД

Жилой дом (МКД) как объект реконструкции, помимо типичных признаков самого определения – изменение характеристик, восстановление или перепланировка несущих конструктивных элементов – зависит от мнения квартиросъемщиков. Дополнительно подготовительному этапу процедуры обновления предшествует получение широкого перечня согласований и разрешительной документации из разных уполномоченных инстанций.

Общий процесс регламентируется положениями ГСК России, а вот частные детали проходят уточнение региональными дополнениями и поправками.

Фото 3

Сведения, необходимые собственникам недвижимости, при реконструкции дома

Чтобы процедура обрела силу, с точки зрения закона, следует пройти ряд этапов. Так как обновление дома напрямую затрагивает интересы жильцов, то они должны знать права и обязанности. Решение об инициировании и проведении Реформации принимают собственники жилья.

Порядок утверждения необходимости реконструктивных работ:

  1. Проводится общее собрание владельцев фонда как жилого, так и нежилого строительства, о чем они должны быть оповещены не позднее, чем за десять суток до сходки.
  2. В оповещении указываются сведения о лице, инициирующем собрание, повестка заседания, место сбора и перечень представителей от муниципальных органов.
  3. Собрание считается правомочным, если соблюден кворум, т. е. количество присутствующих составляет 50 и более процентов от числа проживающих.
  4. Люди должны четко понимать, что предстоит в ходе реконструкции – будет некапитальный ремонт или перепланировка.
  5. Собственники имеют право ознакомиться с регламентирующими и проектными документами по обновлению дома.
  6. Если предстоящие работы ущемляют собственников в параметрах общедомового имущества (подвалы, чердаки, подъезды), то разрешение на проведение работ должно быть получено от каждого жильца. В ином случае достаточно 2/3 голосов от общего числа, проживающих в многоквартирном доме.

Фото 4

На основании общего собрания принимается и оформляется протокол с решением о реконструктивных работах.

Перечень необходимых документов

База в процедуре обновления строения – проектные документы. Это основная составляющая для разрешения на проведение реконструкционных мероприятий.

Подготовительному этапу разработки плана предшествуют изыскания в области инженерии, в рамках которых анализируются:

  1. Климатические характеристики местности.
  2. Надлежащие природоохранные мероприятия.
  3. Расчеты по компоновке сооружения, придомовой земли и расположению систем коммуникаций.

ПИР проводится как самой строительной компанией, так и с привлечением сторонних профессионалов. Документы на проект в конечной форме – это пакет бумаг, состоящий из текста и графиков, в котором предопределены необходимые для реконструкции решения.

Если предстоящие мероприятия касаются допусков к опасным производствам, то разработка проекта поручается строго ИП либо юр. лицам, наделенными сертификатом и лицензией о праве соответствующих мероприятий.

Следующий этап заключается в согласовании проекта строительной компанией или заказчиком. После чего пакет проходит процедуру государственной экспертизы. Экспертная комиссия рассматривает документы на соответствие действующим нормам и стандартам:

  • технологические нормативы;
  • санитарные требования;
  • охрана наследия в культурной сфере;
  • противопожарные нормы;
  • экологические стандарты;
  • промышленной и прочих видов безопасности.

Положительное решение по проекту считается полностью согласованным.

Вторичной документацией является ГПЗУ – градостроительный план участка земли. Проектные документы составляются согласно земельному плану, что позволяет проводить работы на придомовой территории.

Реконструкцию дома невозможно начать без согласования и соответствующего разрешения на строительство, особенно если в ходе работ возникнет необходимость превышения предельно-допустимых норм надежности конструкций. Поэтому в полномочные организации предъявляется вся наработанная ранее документация.

На заключительном этапе реконструкции инстанция, выдавшая разрешение на возведение строения, осуществляет приемку обновленного сооружения и выдает «добро» на ввод здания в эксплуатацию. Этот последний разрешительный акт служит основанием для внесения корректировок в регистр объекта, подлежащего реконструкции.

Фото 5

Взаимоотношения между подрядчиком и заказчиком

Права и обязанности сторон регламентируются договором строительного подряда, дополненного в силу специфики указанных работ правилами, нормами и стандартами. Реконструкция, равно как и другие масштабные работы по обновлению, проводится под постоянным надзором уполномоченных органов.

Процедура проходит следующие этапы:

  1. Заказчик в рамках 7 календарных дней до начала реконструкции направляет в Госстройнадзор уведомление о начале работ с приложением и копий документов.
  2. Извещение, полученное надзорным органом, позволяет уполномоченным лицам составить график проверок реконструируемого здания.
  3. Исполнитель во время проведения мероприятий по реконструкции должен полностью следовать заданию заказчика, пунктам проекта, соблюдать технические нормативы. А также обеспечивать безопасные условия труда работникам и следовать природоохранным мероприятиям.
  4. Взаимоотношения подрядчика и заказчика определяются договором. Работники в случае опасного производства должны быть квалифицированы на классность по пожарной, газовой и электрической безопасности.
  5. Все материалы, применяемые в процессе работ, сертифицируются.
  6. Представителем заказчика со стороны подрядчика обеспечивается беспрепятственный доступ на место проведения реконструкции для осуществления контроля по выполнению работ. По результатам проверки составляется акт освидетельствования, о чем в журнале производства работ делается соответствующая запись.
  7. Приказом по Государственному Строительному Надзору ответственным за выполнение проверок по конкретному объекту назначается уполномоченное лицо в должности. Проверки осуществляются по утвержденному графику, за исключением обращений физ. или юр. лиц по факту нарушений.
  8. При выявлении дефектов, составляется акт в 2 экземплярах, за счет которого виновному выдается предписание с конкретизацией нарушения и со сроками устранения неполадок. Остальные итоги заносятся в общие или специальные журналы.
  9. Фактическое завершение реконструктивных мероприятий проходит приемо-сдаточную процедуру и утверждаются в акте о приеме-сдаче.

Последним шагом служит извещение надзорных инстанций об окончании работ. После чего назначают контрольную проверку, о дате которой уведомляется заказчик за 3 суток до ее осуществления.

Последствия реконструкции без разрешения

Реконструкция недвижимости по закону требует оформления разрешительной документации, чем граждане часто пренебрегают. На практике это может обернуться для владельца жилья негативными последствиями, вплоть до признания перестроенного объекта самовольной постройкой с требованием вернуть помещение в первоначальное состояние.

Пока жилец эксплуатирует недвижимость его спокойствию ничто не угрожает. Проблемы начинаются с того момента, когда возникнет необходимость совершить сделку либо иные манипуляции, требующие регистрации объекта.

Фото 6

В результате изменения технических параметров помещения в процессе реорганизации налицо расхождения с имеющимися данными в органах Росреестра. Без получения выписки из ЕГРП на реконструированное жилье невозможно подтвердить личный статус собственника. Кроме сорванных планов, предусмотрены административные меры наказания:

  1. Наложение административного штрафа.
  2. Требования перепланировки до первоначального состояния или снос построенных конструкций.
  3. Обращение органов власти в суд для признания объекта самовольной постройкой.

Легализовать постройку через суд крайне затруднительно, так как имеются разночтения в понятии «самостроя». Иногда за этим определением стоит появление нового объекта в результате проведенных работ. В других случаях замену несущих конструкций приравнивают к самовольной реконструкции.

Поэтому, прежде чем приступать к самостоятельным работам, лучше заручиться разрешением в муниципальном архитектурном отделе или в Жилкомиссии. Если же реконструкция произведена, то для ее легализации целесообразно воспользоваться административной процедурой.

Нужно произвести новые замеры, оформить технический план, получить обновленный кадастровый паспорт и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации. Это потребует дополнительных расходов, но законность действий окупит все затраты.

Реконструкция объектов капитального строительства — это… Что такое Реконструкция объектов капитального строительства?

Реконструкция объектов капитального строительства — вид градостроительной деятельности.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция линейных объектов (дорог, водопроводов, электросетей) — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов[1].

Изменяемые в процессе реконструкции параметры объектов капитального строительства указываются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений.

В налоговом законодательстве для зданий, сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции[2].

Примечания

  1. Пункты 1, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 11.07.2011). Статья 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  2. Часть 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 21.06.2011). Пункты 4 и 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утверждённого Приказом Минфина Российской Федерации от 30.03.2001 № 26н (ред. от 24.12.2010).

Реконструкция объектов капитального строительства — это… Что такое Реконструкция объектов капитального строительства?

Реконструкция объектов капитального строительства — вид градостроительной деятельности.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция линейных объектов (дорог, водопроводов, электросетей) — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов[1].

Изменяемые в процессе реконструкции параметры объектов капитального строительства указываются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений.

В налоговом законодательстве для зданий, сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции[2].

Примечания

  1. Пункты 1, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 11.07.2011). Статья 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
  2. Часть 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 21.06.2011). Пункты 4 и 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утверждённого Приказом Минфина Российской Федерации от 30.03.2001 № 26н (ред. от 24.12.2010).

Все о реконструкции зданий и сооружений в СПб — Группа компаний «СМК»

Реконструкция зданий и сооружений в Санкт-Петербурге довольно востребованное, но сложное направление в строительстве. Необходимо множество согласований, высокий профессиональный уровень строителей, значительные финансовые вложения и пр. ГК СМК предлагает качественно провести реконструкцию объекта в сжатые сроки. Наличие многолетнего опыта работ в строительной сфере обеспечивает нашим заказчикам большое количество преимуществ:

  • Строгий технический надзор на всех этапах реконструкции объектов.
  • В своей работе мы используем исключительно качественные материалы, которые имеют соответствующие сертификаты.
  • Все работы проводятся в максимально короткие сроки, заранее согласованные с заказчиком.
  • Возможность заказать в нашей компании весь перечень строительных работ под ключ, начиная от проектирования и заканчивая строительно-монтажными работами.
  • На все услуги и материалы предоставляется длительная гарантия качества.
  • В своей деятельности мы руководствуемся использованием передовых и традиционных строительных технологий.
  • Конкурентоспособная стоимость наших услуг позволяет получить оптимальное соотношение качества к цене.

Наши специалисты проведут расчет стоимости реконструкции здания, независимо от его масштаба и конструктивных особенностей. Каждый клиент получает индивидуальное решение своей проблемы, которое оптимально соответствует его бюджету и поставленным целям. Позвоните нам прямо сейчас или оставьте заявку на сайте, и наши специалисты предоставят исчерпывающую информацию относительно сотрудничества и возможных путей решения поставленной задачи.

В статье мы осветим основные вопросы, связанные с данной темой, а именно:

  • реконструкция и ее особенности
  • основные виды работ
  • этапы реконструкции
  • как разработать и где согласовать проект реконструкции

Реконструкция зданий и сооружений в СПб  реконструкция дома  реконструкция и реставрация

Что такое реконструкция объекта

Реконструкция – одна из разновидностей строительных работ, которая предполагает усиление конструкций или их замену, изменение технических параметров объекта капитального строительства (этажности, площади, высоты, пр.). В некоторых случаях реконструкция выполняется с целью изменения функционального назначения объекта. Смена планировки, а также увеличение площади достигается за счет перестройки нежилых зданий в жилые, пристройки к основному зданию дополнительной части. Оптимальное решение для значительного увеличения площади здания – надстройка мансарды, которая может возводиться из сэндвич-панелей или по бескаркасной технологии с минимальными затратами времени. 

надстройка мансарды  реконструкция кровли  надстройка мансарды 

Капитальный ремонт, в отличие от реконструкции, не направлен на изменение функционального предназначения здания и проводится только с целью восстановления его эксплуатационных характеристик. По этой причине при выполнении капремонта привлекать проектные организации не обязательно. Реконструкция всегда сопровождается предварительной разработкой проектных решений с учетом всех изменений. Эти проектные решения необходимо согласовывать во множестве государственных органов и инстанций. Разработка и согласование проекта занимает довольно длительное время (подробнее об этом читайте далее). В итоге вы получаете функциональное, надежное и удобное в использовании здание (помещение), которое можно полноценно и безопасно эксплуатировать в течение еще многих лет.

Основные виды работ по реконструкции

В зависимости от поставленных целей, характера проведения будущих проектных и строительно-монтажных работ, реконструкцию проводят в следующих формах:

  1. Изменение геометрических размеров. В эту категорию работ попали операции по перепланировке стен, достройке несущих конструкций, перестройки отдельных конструктивных частей. Подобная реконструкция может изменить этажность здания, его общий архитектурный облик и эксплуатационные характеристики.
  2. Конструктивное изменение основных элементов. Перечень мероприятий по изменению конструктивных параметров зданий включает: усиление фундамента, несущих стен, межэтажных перекрытий, обустройство бескаркасной мансарды и других архитектурных элементов.
  3. Фасадные работы. Для этой категории работ  характерно выполнение следующих операций: декорирование, покраска, косметический и капитальный ремонт фасада, монтаж теплоизоляционных материалов и другие операции, связанные с обработкой фасада.
  4. Кровельные работы. Относятся к категории общестроительных операций и включают широкий перечень мероприятий: усиление несущих конструкций, обустройство дополнительных скатов, утепление чердака, комплексную замену кровельных материалов.
  5. Реконструкция полов. При проведении этого типа работ выполняют увеличение прочности пола, его облицовку декоративными материалами, изменение толщины и другие подобные операции.
  6. Реконструкция инженерных коммуникаций. Ремонт, модернизация или полная замена имеющихся на объекте инженерных коммуникаций: канализации, пожаротушения, отопления, электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения.

Реконструкция инженерных коммуникаций  Устройство кровли из сэндвич-панелей  реконструкция фундамента

В настоящее время все работы по реконструкции объектов проводят для достижения следующих целей:

  • Смена функционального назначения объекта. Примером этого может служить перевод недвижимости из жилого в нежилой фонд или обратном направлении.
  • Восстановление технического состояния объекта.  Примером могут служить старинные здания, которые давно утратили свои рабочие характеристики и несут опасность для людей.
  • Увеличение площади жилой или коммерческой недвижимости.
  • Улучшение эксплуатационных характеристик. Например, установка лифтов, эскалаторов.

Этапы реконструкции

Весь процесс реконструкции объекта можно условно разделить на несколько основных этапов:

  1. Предпроектный этап. Изучение реальных характеристик объекта.
  2. Проведение экспертизы:
  • получение градостроительного плана с информацией о параметрах разрешенного строительства и характеристиках участка;
  • техническое исследование несущих конструкций;
  • санитарно-экологические исследования;
  • топографическая съемка объекта;
  • возможны геологические и инженерные изыскания.
  • Подготовка проектных решений по проведению будущих работ.
  • Согласование проекта с заказчиком, рассчитывается сметная стоимость.
  • Оформление всех разрешительных документов для начала работ. Это важный и сложный этап в процессе реконструкции.
  • Выполнение строительных мероприятий, предусмотренных проектом.
  • Сдача строительного объекта в эксплуатацию.
  • Следует отметить, что некачественно проведенная реконструкция может стать причиной трещин, деформаций, поломок инженерных систем и пр. и как следствие разрушения строения. Поэтому нужно серьезно подходить к выбору строительной компании, которой поручите работы по реконструкции. Нужно понимать, что это сложный, длительный и дорогой вид строительных работ.

    Разработка проекта и согласование в государственных структурах

    Разработка проекта проходит следующие этапы (основные):

    1. Подготовка эскизного проекта (эскизы фасадов, планировочные решения, разрез здания, генеральный план участка) и согласование его в КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре СПб).
    2. Стадия «П» или проект. Это самый трудоемкий этап. Для прохождения экспертизы, нужно разработать проект в полном объеме, чтобы получить разрешение на строительство. Все разделы проекта на данном этапе должны быть лаконичные, четкие, содержать достаточную информацию чтобы обосновать проектные решения, определить потребности в оборудовании, объеме строительных работ, строительных конструкций и материалов, сметной стоимости строительства. 

    Отметим, что согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ не все проекты должны проходить экспертизу (см. части 2, 3, 3,1 статьи 49 ГрК РФ).

    1. Разрешение на строительство. Когда экспертиза проектной документации пройдена и получено положительное заключение, нужно направить проект для получения разрешения на строительство в Службу госстройнадзора и экспертизы СПб.
    2. Стадия «Р» или рабочая документация. Разрабатывать эту документацию нужно для проведения строительных работ, т.к. по проектным документам (стадия «П») невозможно осуществить строительство. В стадии «Р» все графические материалы разрабатываются более детально. Рабочая документация включает в себя так же специфику материалов, оборудования и конструктивные чертежи.

    эскизный проект стадия П разрешение на строительство стадия Р

    Реконструкция зданий и сооружений в СПб от ГК СМК

    ГК СМК занимается строительством и реконструкцией зданий и сооружений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области более 10 лет. В свой деятельности мы применяем современные технологии и качественные стройматериалы. Помимо работ по реконструкции, строим быстровозводимые склады и ангары по бескаркасной и каркасной технологиям. Обращайтесь к нам за строительными услугами и получите качественную реализацию ваших строительных идей.

    Комментарии (0)

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.