Объект незавершенный строительством определение – 16. Понятие объекта незавершенного строительства. Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости.

Содержание

Понятие объекта незавершенного строительства | sibac.info

Статья опубликована в рамках:

 

 

Выходные данные сборника:

 

Чайковская Светлана Анатольевна

студент РАНХиГС, г. Волгоград

E-mail: sve[email protected]mail.ru

Смиренская Елена Витальевна

канд. юрид. наук, доцент РАНХиГС, г. Волгоград

 

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств или строительных материалов и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ [2 с. 214]к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству [8]. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавер­шенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» [4]. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особен-ности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» [6].

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» [1, с. 15].

Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано.Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строитель-ство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или рекон­струируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несораз­мерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным [3, с. 53].

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строитель­ства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…» [7, с. 25].

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено» [5, с. 31]. Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта — индивидуальная определенность.

 

Список литературы:

  1. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 15.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая, третья ичет-вёртая: текст с изм. и доп. на 23 ноября 2012 г. — М.: Эксмо, 2012. — 214 с.
  3. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 53.
  4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» от 13 октября 1997 № 21 // СПС «Консультант плюс».
  5. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук. — Санкт-Петербург, 2005. С. 31.
  6. Определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 г. № 8985/08 по делу № А55-16774/2007 // СПС «Консультант плюс».
  7. Патютко Д.Ю. Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория : автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2011. С. 25.
  8. Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. № 123 «Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству» // Текст документа официально опубликован не был.

понятия и признаки по градостроительному кодексу России

Что понимается под объектом незавершенного строительства?Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Иногда сложно определить понятие незавершенного строительстваНо является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. В судебной практике существуют признаки незавершенного строительстваЭтот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Среди документов, поданных на признание ОНС, должен быть кадастровый паспортДокумент, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Юридические лица подают несколько иные документыСвидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Самовольная постройка не подлежит регистрацииВедение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Консервация строительства - приостановка стройкиРешение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Незавершенное строительство

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.

В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.

Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.

Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.

Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Объекты незавершенного строительства — это что такое

Действующее законодательство рассматривает любое недостроенное здание, будь то частный дом или нежилое сооружение, как объект недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ, с ним можно производить любые сделки по установлению, смене или прекращению прав собственности. Но для этого необходима прежде всего регистрация объекта незавершенного строительства. Это что такое — разберемся далее.

Понятие объекта незавершенного строительства

Прежде чем приступать к процедуре регистрации, стоит разобраться с терминологией. Объекты незавершенного строительства — это что такое? В актуальном законодательстве не приводится четкое определение данной категории недвижимости. Однако, его можно вывести из соответствующих статей Гражданского и Градостроительного кодексов РФ, а также из имеющейся судебной практики. По мнению юристов, самым главным признаком незавершенки является наличие у нее фундамента. Именно этот элемент строительной конструкции придает ей статус объекта недвижимости, который, в свою очередь, позволяет проводить с постройкой любые разрешенные законом сделки.

Зарегистрировать постройку можно сразу после заливки фундамента для нее. Процент готовности прочих конструкционных элементов не будет играть роли.

Незаконченное строение

Незавершенное здание является объектом недвижимости

Критерии признания статуса ОНС

Понятие недостроя (незвершенки) в законодательстве слишком расплывчато. Но есть определенные критерии, вытекающие из судебной и юридической практики, по которым можно определить, подходит ли строение под рассматриваемую категорию:

  1. Строение носит капитальный характер. Любые времянки, вне зависимости от стадии готовности, не могут рассматриваться в качестве ОНС.
  2. Невозможно переместить постройку на другое место, не причиняя ей ущерба.
  3. Постройка не имеет готового вида, в ней ведутся работы. Стадия работ при этом не играет роли – это может быть как возведение стен, так и окончание внутренней отделки.
  4. Постройка не имеет готового вида, но работы на ней не производятся по каким-либо причинам (например, строительство заморожено из-за нехватки финансов).
  5. Объект имеет полезные свойства, не связанные с участком и независящие от расположенных рядом строений. Так, понятие ОНС неприменимо к газопроводам, котельным и иным сооружениям, эксплуатация которых вне окружающего их комплекса недвижимости невозможна.

Самовольные постройки, те, что возведены на участке, не предназначенном для этого, без разрешительной документации и без соблюдения действующих строительных правил и норм не могут быть признаны объектом НС.

Работа инвентаризационной комиссии по объектам незавершенного строительства

Обычный гражданин, ведущий строительство коттеджа для себя и семьи, может не хлопотать о документах на него до тех пор, пока ему не потребуется подведение коммуникаций (либо пока он не решит избавиться от постройки, например, продать ее). Но если недострой находится в ведении какого-либо предприятия или организации, по нему, как и по любому другому активу юрлица, должна периодически проводиться инвентаризация.

Данный процесс регламентируется Методическими указаниями Минфина №49 от 13 июня 1995 года.

Особенности объекта незавершенного строительства определяют нюансы оформления инвентаризационных документов:

  • в описях обязательно указывают объем работ (по каждому из видов), выполненных на объекте;
  • отмечается наличие переданного на строительство, но еще не использованного на нем оборудования и материалов;
  • проводится оценка законсервированных объектов и/или технических узлов, указывают причину консервации;
  • описывают уже возведенные строения, использование которых пока не начато (с указанием причин).

После составления описей проводится их сверка с имеющейся документацией для уточнения фактических объемов затрат предприятия на недострой и итоговой стоимости объекта. В процессе принимают участие как работники бухгалтерии, так и инженеры-строители.

Оценка объекта недвижимости

Объект незавершенного строительства должен пройти процедуру регистрации

Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Оформление прав собственности на ОНС означает постановку его на учет в Росреестре. Для этого владельцу незавершенки нужно будет собрать следующий пакет бумаг:

  • проектная документация на постройку;
  • правоустанавливающие документы на участок, на котором возводится ОНС;
  • разрешение на строительство;
  • технический паспорт на постройку из БТИ;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Для подачи документов на внесение в реестр недвижимости объекта, имеющего признаки ОНС, также понадобятся паспорта его владельцев и заявление, написанное по установленной форме. Кадастровый паспорт будет нужен только в том случае, если ОНС расположен на землях поселений и будет после завершения использоваться в качестве жилого дома. В остальных ситуациях достаточно будет декларации на недвижимость. Ее будущий собственник заполняет лично, образец можно списать на сайте Росреестра.

Собранные документы передаются в Росреестр любым удобным способом:

  • через МФЦ;
  • непосредственно через территориальное отделение инстанции;
  • на портале Госуслуги;
  • с помощью официального сайта Росреестра.

На регистрацию незавершенки закон отводит 10 дней. По окончании этого процесса заявитель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже фигурирует как собственник строения. Этот документ можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. На его основании уже можно совершать базовые сделки с ОНС – продавать, дарить, использовать в качестве залога и т.д.

Заключение

В действующем законодательстве отсутствует четкая характеристика объектов незавершенного строительства. Поэтому на практике к ним относят любые постройки, имеющие фундамент. Этого конструктивного элемента достаточно для регистрации прав собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости. в собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

16. Понятие объекта незавершенного строительства. Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из  ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

На данный момент в законодательстве не существует единого понимания сущности понятия «объект незавершенного строительства». Сравнительный анализ определений, содержащихся в различных нормативных актах, оперирующих термином «объект незавершенного строительства», позволяет выделить в качестве основного квалифицирующего признака объекта незавершенного строительства, отличающего его от других объектов недвижимого имущества, отсутствие акта о приемке данного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, поскольку с момента такой приемки возведенный объект становится завершенным и пригоден к использованию по назначению. Таким образом, объекты незавершенного строительства– это здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Критерии: ????

Сейчас в науке гражданского права господствуют два подхода по вопросу недвижимых вещей. Условно они подразделяются на фактический и юридический подходы.

 Фактический подход основан, прежде всего, на том, что главным признаком, по которому можно определить недвижимость вещи, является ее прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для назначения. Сторонники данного подхода придерживаются критерия отнесения объектов к недвижимости – прочной связи с землёй. Т.е. с момента приобретения данной связи объект незавершённого строительства становится недвижимым имуществом.

Сторонники юридического подхода придерживаются совершенно иного подхода, полагая, что объект незавершённого строительства зависит не от физической связи с землёй, а от её юридической природы. Так как недвижимость категория не физическая, а юридическая, представляется возможным её реализация после её государственной регистрации таковой.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. В таком случае имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства и статья 222 ГК РФ: работает или нет?

Интересно мнение экспертов в области недвижимости.

Дело в том, что до «01» сентября 2015 года часть 1 статьи 222 ГК РФ гласила: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.». 

После «01» сентября 2015 года редакцию изменили, и теперь часть 1 статьи 222 ГК РФ гласит: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.».

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе,  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, до «01» сентября 2015 года иное недвижимое имущество, к которому относится и объект незавершенного строительства, мог признаваться самостроем, а следовательно — на него могло быть признано право собственности в порядке части 3 статьи 222 ГК РФ.

Сейчас же законодатель сделал закрытый перечень объектов в части 1 статьи 222 ГК РФ. И если со зданиями и сооружениями все понятно, то в отношении понятия «строение» все не так ясно. В законодательстве и судебной практике определение «строения» я не нашел (возможно, плохо искал).

Вместе с тем, в пункте 10 статье 1 ГрК РФ указано: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства)…».

Следовательно, поднести объекты незавершенного строительства под «другое строение», указанное в части 1 статьи 222 ГК РФ, не получается. 

Кроме того, в части 1 статьи 222 ГК РФ указано: «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке«. Из этой формулировки у меня напросился вывод о том, что самовольной постройкой признается только объект, строительство которого завершено.

Собственно, вопрос: можно ли сейчас в порядке статьи 222 ГК РФ признать право собственности на объект незавершенного строительства, учитывая, что признакам самовольной постройки этот объект начал отвечать еще до изменения части 1 статьи 222 ГК РФ?

P.S.:Если у кого-то есть судебная практика по схожей ситуации — был бы очень признателен.

Объект незавершенного строительства — это… Что такое Объект незавершенного строительства?


Объект незавершенного строительства

«…К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке…»

Источник:

«Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях» (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)

Официальная терминология. Академик.ру. 2012.

  • Объект нежилого фонда
  • Объект некапитального строительства

Смотреть что такое «Объект незавершенного строительства» в других словарях:

  • Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов …   Википедия

  • ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек …   Юридическая энциклопедия

  • объект капитального строительства — 3.30 объект капитального строительства: Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Источник:… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Объект капитального строительства — 10) объект капитального строительства здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;…… …   Официальная терминология

  • Консервация объекта незавершенного строительства — оформляется актом о приостановлении строительства по форме № КС 17. Указанный акт подписывается заказчиком и подрядчиком и один экземпляр его может быть предоставлен инвестору по его требованию. Недостроенный объект может быть законсервирован с… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • объект — 3.14 объект (object): Элемент, который может быть охарактеризован посредством измерения его атрибутов. Источник …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества — право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • Практическое пособие по эксплуатации основных фондов объектов капитального строительства производственного назначения — Терминология Практическое пособие по эксплуатации основных фондов объектов капитального строительства производственного назначения: 4.2. Контроль за техническим состоянием объектов капитального строительства осуществляется путем проведения… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… …   Энциклопедия инвестора

  • Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… …   Энциклопедия инвестора


Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о