Возможен ли ввод в эксплуатацию части строительного объекта?
Добрый вечер!
Согласно позиции Комитета по земельным отношениям и строительству Госдумы РФ ввод в эксплуатацию «достроенного» дома может быть осуществлен только после раздела земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома.
<Письмо> Комитета по земельным отношениям и строительству ГД ФС РФ от 18.01.2016 N 3.31-21/20 <О разъяснении положений законодательства Российской Федерации>
http://www.consultant.ru/docum…в настоящее время Земельным кодексом Российской Федерации не запрещается осуществление строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, за исключением случаев, если такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории.
Как предусмотрено частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.
В этой связи в случае, если строительство нескольких многоквартирных домов осуществлялось на одном земельном участке, ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов может осуществляться только после раздела данного земельного участка в соответствии с проектом межевания территории с образованием земельных участков, являющихся общим имуществом каждого отдельного многоквартирного дома (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Комитет считает необходимым обратить внимание, что при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Сдано до ввода в эксплуатацию – Картина дня – Коммерсантъ
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, можно ли передать объект капитального строительства в пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Здание организацией построено, но не введено в эксплуатацию. Разрешение на строительство этого здания было получено. Здание планируется передать в безвозмездное пользование до оформления права собственности на него. Можно ли передать в безвозмездное пользование здание до регистрации права собственности на него?
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в свою очередь, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
С другой стороны, передача вещи в безвозмездное пользование не устанавливает вещных прав на объект ссуды. Поэтому принципиальная возможность передачи объекта ссуды в пользование другому лицу не зависит от наличия вещных прав на него. Следовательно, обязательство передать вещь в пользование до возникновения права собственности на нее не является неисполнимым. Если же признать, что наличие права собственности на момент передачи вещи в ссуду является необходимым элементом ссудных отношений, что вытекает из п. 1 ст. 690 ГК РФ, обязательство по передаче материального объекта, не являющегося объектом вещных прав, следует считать возникающим не из договора ссуды, а из иного, непоименованного договора, заключение которого не противоречит закону в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п.п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ).
Обратившись к судебной практике, можно заметить, что ранее, основываясь на приведенных положениях закона, суды зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Позднее в п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) свою позицию по данному вопросу изложил Пленум ВАС РФ, разъяснив следующее. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (кроме случаев, если для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство). Однако эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением норм публичного права, не затрагивающим частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает такого основания недействительности сделок (как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов). Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12.
Поскольку ссудные и арендные отношения имеют сходное правовое содержание (оба этих вида договора направлены на передачу вещи в пользование другому лицу), за исключением обязанности произвести встречное предоставление, указанная правовая позиция в полной мере может быть применена при разрешении споров, возникающих из договоров ссуды.
Основываясь на применении такого подхода к ссудным отношениям, следует признать, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует заключению договора ссуды в отношении возведенного объекта капитального строительства (за исключением случаев, когда такой объект представляет собой самовольную постройку) и не влияет на судьбу отношений, возникающих их этого договора (если объект ссуды соответствует условиям д
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.08.2006 по делу N А17-405/1-2006
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2006 г. по делу N А17-405/1-2006
(извлечение)
Второй арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего судьи
судей,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
при участии:
от истца: представителя по доверенности от 26.04.2006 М.
от ответчика: представителя по доверенности от 07.08.2006 Ш., представителя по доверенности от 07.08.2006 Ч., представителя по доверенности от 01.08.2006 Р., представителя по доверенности от 01.08.2006 О.,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Закрытого акционерного общества «И.»
от 03 апреля 2006 года по делу N А17-405/1-2006,
принятое судьей,
по иску городской Администрации
к Закрытому акционерному обществу «И.»
о признании деятельности общества по эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. И., пр. Л., д. 9, и функционирующего в нем торгового центра «П.» незаконной и запрете эксплуатации этого объекта до получения в городской Администрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
установил:
городская Администрация обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к Закрытому акционерному обществу «И.» (далее ЗАО «И.») о признании деятельности общества по эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. И., пр. Л., д. 9, и функционирующего в нем торгового центра «П.», незаконной и запрете эксплуатации этого объекта до получения в городской Администрации разрешения на ввод в эксплуатацию.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО «И.» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 03.04.2006 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе городской Администрации в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы ответчик указывает, что использование объекта без подписанного акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта не является безусловным основанием для запрещения эксплуатации объекта и не запрещено действующим законодательством.
ЗАО «И.» ссылается на устранение нарушений противопожарных требований на момент обращения истца с иском в арбитражный суд и указывает, что в настоящее время отсутствует угроза причинения вреда и здоровью людей, а также имуществу юридических лиц, следовательно, оснований для запрета деятельности торгового центра «П.» не имеется.
Городская Администрация представила возражения на апелляционную жалобу, считает обжалуемое решение законным, обоснованным, соответствующим нормам процессуального и материального права и просит оставить решение Арбитражного суда Ивановской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители сторон, принимавшие участие в рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, поддержали доводы и требования, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу.
Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Постановлением главы города N 901-7 от 21.09.2001 г. ЗАО «И.» разрешено завершить реконструкцию кинотеатра «Ц.», расположенного по адресу: город И., пр. Л., 9.
По заявке ответчика для приемки объекта в эксплуатацию была назначена государственная комиссия. По результатам работы Государственной комиссии акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта не подписан представителем Отдела Государственного пожарного надзора города.
Действия и решения государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию ответчиком не обжаловались.
В соответствии с пунктом 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Согласно постановлению Администрации области N 53-па от 04.06.2002 г. «О принятии территориальных строительных норм ТСН 12-314-2002 ИО «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории области» использование общественных зданий до утверждения акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию запрещается.
Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.
Органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию проверяют и устанавливают его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка.
Таким образом, приемка завершенного строительством объекта в эксплуатацию обусловлена фактом соответствия построенного объекта надлежащим образом согласованной проектной документации и предъявляемым санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик без приемки в эксплуатацию и без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию приступил к эксплуатации реконструируемого здания кинотеатра «Ц.» как Торговый центр «П.».
Объект, не сданный в эксплуатацию, является объектом, незавершенным строительством, поскольку не создан и не построен. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговли, использование его возможно только для достройки.
Поскольку ЗАО «И.» приступило к эксплуатации объекта, не завершенного строительством, вывод суда о незаконности и противоправности действий ответчика следует признать обоснованным.
Согласно статье 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
Материалы дела свидетельствуют, что Управлением государственной противопожарной службы по области установлены нарушения законодательства в области строительства, допущенные ЗАО «И.», в связи с чем направлено уведомление, указывающее, что эксплуатация недостроенного здания с массовым пребыванием людей и имеющего грубейшие отступления от противопожарных требований СНиП в любой момент может обернуться серьезной трагедией. К ответчику неоднократно применялись меры административного воздействия за нарушение правил приемки и ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, учитывая, что нарушение противопожарных требований, способных привести к аварии с негативными последствиями, подтверждается документально, решение суда о запрете ответчику использовать спорный объект до получения соответствующего разрешения, является правомерным.
Доводы заявителя жалобы о том, что на момент обращения истца с настоящим иском в суд нарушения были устранены, и угроза жизни и здоровью населения при эксплуатации спорного объекта отсутствовала, опровергаются материалами дела.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом в обоснование возражений относительно апелляционной жалобы представлены письма Управления государственного пожарного надзора от 03.04.2006 г. и Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по области от 02.08.2006 г., свидетельствующие о выявленных нарушениях действующих норм и правил, которые при чрезвычайных ситуациях могут создать угрозу жизни и безопасности посетителей и обслуживающего персонала торгового центра «П.», а также привести к авариям.
Доводы ответчика об отсутствии у Администрации права на обращение в арбитражный суд с настоящим иском отклоняются по следующим основаниям.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Полномочия органов местного самоуправления на выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрены статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 73 Закона «О местном самоуправлении в Российской Федерации» городская администрация осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией объектов бытового обслуживания.
Таким образом, городская Администрация, обладая полномочиями на выдачу соответствующих разрешений на эксплуатацию строительства, вправе была обратиться в суд с иском о запрете незаконной деятельности ответчика.
При данных обстоятельствах, обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, сделанные в нем выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, следовательно, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в силу требований части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 03 апреля 2006 года по делу N А17-405/1-2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «И.» — без удовлетворения.
Постановление арбитражного апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.
Оформление и ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства
Строительство любого здания всегда может оказаться под угрозой в случае, если денежных средств, необходимых для завершения строительства, не хватает. Бывает и так, что строительство невозможно закончить по каким-либо иным обстоятельствам. В таком случае владельцу здания нужно как можно внимательнее изучить законодательство, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Оформление объектов незавершенного строительства
Кроме чисто технических сложностей, связанных с незаконченным строительством, собственнику придётся приложить и дополнительные усилия. Дело в том, что в таком случае придётся оформить в качестве незавершённого строительства то, что уже было построено. Это необходимо для того, чтобы собственник имел право продать эту недвижимость, а также взять кредит в банковском учреждении.Недостроенные здания — это тоже недвижимость
Более 10 лет назад эти сооружения были добавлены в ГК РФ по такому признаку, как прочная связь с землёй. В случае, если владелец постройки уже является обладателем документа на право использования земельного участка, то зарегистрировать дом будет куда проще. Следует понимать, что без подобных документов здание (недостроенное) и вовсе не может существовать законно. Без документов любая постройка может быть отнесена к категории «самовольная постройка».Момент возникновения объекта незавершённого строительства
Многие частные лица и компании ведут строительные работы по договору подряда. Как раз по этой причине прекращение строительных работ (оформленное юридически) является моментом, когда появляется объект незавершённого строительства. Если же дом или какое-либо иное сооружение возводили собственными силами, то его тоже возможно признать незавершённой недвижимость. Как это сделать?Незавершенное строительство — оформление
Алгоритм действий:- Необходимо написать заявление.
- Следующий этап — оплатить госпошлину (получить квитанции).
- Теперь остаётся сдать все документы на строение, а также заявление и квитанцию в Регистрационную палату.
Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства
Ввод в эксплуатацию незавершенного объекта выдаёт городская администрация. Выдача этого разрешения очень похожа на выдачу разрешения на строительство, поэтому этот этап знаком тем, кто уже начал строительные работы.Со стоимостью наших услуг Вы можете ознакомится в разделе Цены