Перепланировка квартиры в новостройке. Разбор.
Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?
1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.
Согласованная перепланировка в новостройке.
В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.
Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.
Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:
- оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
- нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
- простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;
Новостройка со свободной планировкой.
Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.
В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.
К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.
Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.
1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.
В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.
Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.
Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.
Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.
Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.
Пример архитектурно-строительного плана квартиры.
В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.
Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.
1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.
Выгодны ли новостройки со свободной планировкой?
Сегодня многие задают вопрос, зачем вообще нужны новостройки со свободной планировкой, и насколько выгодно покупать квартиры в таких зданиях? Попробуем разобраться.
Как знакомо. Вы купили квартиру в новом доме, и вместо того что бы сразу же начать перевозить туда вещи начинаете делать ремонт. Но не просто, наводить косметику, а полностью демонтировать всю существующую и, возможно, некачественно выполненную застройщиком отделку, а то и вовсе сносить простенки и строить их заново.
То есть, до всех существующих проблем у вас ниоткуда добавляются демонтажные работы и вывоз строительного мусора. Плюс, незабываем, всё то, что вы надумали ломать, было построено с вашего материала за ваши же деньги. А как вы думали – цена на квартиру включает в себя всё! Все внутренние работы, зарплату рабочим, расходы по покупке и доставке материала, разработку проектной документации.
Именно для того, чтобы покупатель не переплачивал, а квадратный метр жилья стал более доступен для среднестатистического человека застройщик и начал продавать жильё с так называемой свободной планировкой.
Свободная планировка в новостройке, в чём экономия, а в чём подвох?
В чём же реально выгода новостройки со свободной планировкой? Да в том, что застройщик теперь не производит ненужные вам работы, а вы собственно их не оплачиваете. Но следует отдавать отчёт, что без проекта на каждую построенную в многоэтажном доме квартиру, строительство начать невозможно.
Другими словами, у застройщика уже есть документация на определённую планировку квартиры и именно эти данные он передаёт в БТИ. Если же вы захотите организовать другое расположение комнат на купленных вами квадратных метрах, то вам заново придётся согласовывать, так если бы вы захотели рушить реально выстроенные, а не виртуальные перегородки.
А точнее:
- Посетить БТИ и взять там поэтажный план и экспликацию
- Получить все техусловия
- Заказать (ну или изготовить самому) проект перепланировки
- Получить всю разрешительную документацию от: АПУ, АТИ, СЭС, газовой службы (если дом конечно газифицированный) и пожарников.
- Взять справку у балансодержателя, что вы никому и ничего не должны
- Провести жилищную инспекцию и договорится с соседями
- Ну и напоследок застраховать свой ремонт
Всю эту, или подобную документацию застройщик уже собирал ещё до начала строительных работ, и второй раз он этого делать не будет. Если вы захотите класть кирпичики не по тем линиям, что указаны в данном вам плане, а по своему собственному усмотрению, то все хл
5 главных достоинств квартиры со свободной планировкой
На сегодняшний день очень много квартир продается в новостройках со свободной планировкой. Такая планировка является основным достоинством квартиры. В данной статье обсудим 5 главных преимуществ квартир со свободной планировкой.
Конечно же, до того, как принять окончательное решение насчет покупки такой квартиры, рекомендуем ознакомиться со всеми плюсами и минусами такого жилья. Предлагаем вашему вниманию 5 достоинств такой планировки.
Такие квартиры стали недавно появляться в России. Они были модными, ведь они позволяли очень сильно отличиться. Однако приобрести такую квартиру могли только достаточно богатые люди, многие же покупали квартиры поблизости и объединяли в одно жилое пространство.
5 достоинств квартиры со свободной планировкой
- Строительные фирмы оперативно отреагировали на поднимающийся спрос на жилье со свободной планировкой. Что же представляет собой свободная планировка? Если просто, то это — одно жилое пространство. Прокладка коммуникаций производится еще в самом начале строительства, именно из-за этого какие-то предположения, где будет расположена спальня, а где кухня, в таких жилых площадях все же прописаны, а вот на остальной территории вы можете проявить свою фантазию.
- С помощью такой планировки, вам не придется решать какую приобрести квартиру и сколько в ней должно быть комнат. Ведь в квартире со свободной планировкой вы сами решите, сколько вам нужно комнат и сами решите, где они будут располагаться. Это очень удобно, ведь вы сможете расположить гардеробную в спальной и в прихожей. Также такие квартиры особенно актуальны для семей с детьми, ведь так вы сможете сделать свое жилье максимально комфортным.
- В собственность человек получает бетонный коробок, в который ему нужно будет неплохо вложиться. Практически всегда в таких жилых площадях нет даже разводки электрики, а только щиток на лестничной площадке. Это все даёт огромное место для проявления своей фантазии. Разработать дизайнерский проект, чтобы квартира со свободной планировкой стала нормально выглядеть, и в ней было максимально комфортно жить будет непросто и потребуется обратиться к профессиональному дизайнеру. Также подготовьтесь к тому, что стоимость дизайнерского проекта будет немаленькой и вам придется хорошенько потратиться.
- Учтите, что, несмотря на отсутствие стен, в чертежах от БТИ простая кирпичная «дорожка», обозначенная застройщиком, будет принята за реальные стены. Из-за этого все изменения вам потребуется согласовывать и каждое изменение должно быть узаконено. Но, не смотря на это квартиры с такой планировкой, пользуются настоящей популярностью. Ведь они являются отличным вариантом для того, чтобы проявить свою фантазию и творческие способности.
- Для настоящего профессионала такая планировка — это самая лучшая возможность дать волю своей фантазии, так как здесь нет ограничений при создании планировки помещения. Все внимание уделяется расположению стояков, условных мокрых зон. Не остается без внимания и размещение окон и вентиляции. Зачастую при такой планировке появляются самые интересные варианты, нестандартные планировки, практичные встроенные системы хранения, большие подиумы, большие кухни-столовые и многое другое.
Как вы можете заметить, квартира со свободной планировкой является отличным вариантом, который имеет уйму преимуществ. Используйте свободную планировку как возможность показать свои творческие способности.
Хотелось и вам приобрести квартиру со свободной планировкой? Согласны ли вы с вышеприведенными преимуществами?
Дизайн Квартиры со Свободной Планировкой 50 Кв.м, Плюсы и Минусы
Квартиры со свободной планировкой являют собой жилую площадь, которая имеет единое жилое пространство. Естественно, что на начальном этапе строительства сразу прокладывается коммуникация, поэтому в таких квартирах есть примерные метки, где будет находиться кухня и санузел. Остальная территория не имеет стен, потому владелец может самостоятельно планировать и обустраивать свое жилье, отталкиваясь от потребностей и пожеланий.
На сегодняшний день свободная планировка квартиры весьма популярна на рынке недвижимости. Многие застройщики позиционируют это как главную особенность и преимущество новостройки, где покупатель может воплотить все свои мечты, проявить фантазию и обустроить жилье по-своему. Однако специалисты советуют, что прежде, чем приобрести жилье свободной планировки, необходимо учесть все плюсы и минусы такого помещения.
Преимущества свободной планировки
Свободная планировка имеет некоторые плюсы, которые доказывают, почему многие жители предпочитают именно такой тип жилья. Среди них можно выделить такие преимущества:
- свободные действия для собственника;
- шанс решать владельцу, сколько жилых комнат будет в квартире;
- учитываются потребности проживающей семьи, что сделает проживание более комфортным и приятным;
- свободное размещение спален в квартире даст шанс почувствовать себя настоящим дизайнером.
Минусы свободной планировки
Свободная планировка имеет также некоторые минусы, среди которых:
- покупка квартиры со свободной планировкой выйдет на 5-10 % дороже, чем приобретение квартиры с ремонтом «под ключ»;
- эти квартиры относятся к элитному классу, потому для тех, кто пытается сэкономить, такой вариант может быть недоступным;
- покупатель получает только единое помещение, где нет перегородок и стен, где зачастую не проведена электрическая проводка, что усложняет задачу;
- заказ проекта может обойтись очень дорого, что многим не по карману;
- владельцам придется получать согласие организаций на возведение стен и многих изменений в квартире.
- Не разрешается переносить санузел и кухню с одного места квартиры в другое.
- Балкон и лоджию запрещается объединять со всей частью квартиры.
- Ни в коем случае нельзя переносить и совмещать вентиляционные блоки.
- Для увеличения жилплощади не разрешается присоединять к квартире дополнительные помещения.
- В квартире не разрешается создание комнат меньше, чем девять квадратных метров.
- В стены нельзя зашивать трубы, по которым будет проходить газ.
- Не разрешается создавать жилые комнаты, где отсутствует естественное освещение.
Такие требования обязательны не только с точки зрения безопасности, но и законодательной базы.
Альтернатива свободной планировке
Для многих жителей приобретение квартир со свободой планировки – привлекательное предложение, так как здесь можно создать необычный интерьер, совмещать комнаты или же разделять пространство так, как хочется.
При покупке такой квартиры застройщик предлагает примерную схему, которая утверждена БТИ, или предлагает создать свой образец размещения. Обязательно перед покупкой жилья со свободной планировкой нужно посоветоваться с профессионалами, которые подскажут, стоит ли решаться на такой шаг. Для того, чтобы получить доступную возможность по-своему спланировать помещение и без особых проблем получить реальное соотношение цены и качества, нужно многое взвесить. Дизайн квартиры со свободной планировкой требует значительных финансовых вложений , на которые немногие готовы.
Дизайн квартиры в 50 кв. метров в основном предполагает перепланировку проекта большой однокомнатной или маленькой двухкомнатной квартиры. Как правило, если квартира имеет площадь 50 кв. метров, тогда гостиная, кухня и столовая объединяются, а спальня отделяется мобильными перегородками.
Необходимо помнить, что жилая площадь в 50 кв. метров, где присутствуют три окна, является полноценной двухкомнатной квартирой. Если жилье достигает 80 кв. метров, тогда предполагается разделение жилой площади стационарными перегородками.
Одним из вариантов свободной планировки является создание квартиры-студии, которая имеет плюсы, а также некоторые недостатки. Главным преимуществом является то, что это помещение всегда будет уютным и просторным, потому сюда всегда захочется приходить и приятно проводить время. Главные недостатки квартиры-студии — это быстро распространяющиеся запахи и отсутствие внутренней шумоизоляции, что может очень раздражать, в особенности, если в квартире проживает целая семья.
Такое помещение обязательно нужно разделить на подзоны, так как человеку на психологическом уровне необходимо место для разных занятий. В этом могут посодействовать перепады уровня потолка, разнообразная текстура пола для разных зон, а также ширмы, перегородки и освещения. Все это поможет спланировать красивую, просторную и нестандартную квартиру.
Основные советы по приобретению квартиры со свободной планировкой:
- Необходимо обратить внимание на окна в помещении: где они находятся и сколько их всего. Свободная планировка будет считаться неудачной, если окна расположены вдоль стены.
- Важным является положение и число стояков. Лучшим вариантом является тот, когда в квартире есть два и больше стояка, и они находятся в разных углах. Это поможет получить полную свободу планировки.
- Обязательно просчитывайте местонахождение и количество розеток.
В процессе организации пространства в квартире следует помнить главное правило: комфорт всех зон и каждого члена семьи.
Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой
Сегодня существует большое количество нюансов, что очень часто влияет на согласование перепланировки в квартирах. Именно поэтому к приобретению такого вида жилья стоит подходить с большой осторожностью, ведь в последнее время жилищная инспекция более тщательно стала анализировать запланированные мероприятия.
Главными недостатками квартиры со свободной планировкой являются некоторые неудобства и излишние финансовые затраты на ремонт, а для строителей – процесс согласования квартиры со свободной планировкой с органами БТИ и другими инстанциями. Для тех же, кому важен фактор экономии времени, средств и сил главным предпочтением является покупка квартиры с уже готовыми предложениями, где потребуются только ремонтные работы.
Тот, кто хочет создать дом своей мечты и жить комфортно, выбирает квартиры со свободной планировкой, не боясь потратить лишние средства и время.