Лайфхак для дачников от Est-a-Tet
Дата публикации: 19.10.2017 г.
Автор — Est-a-Tet
Сайт: www.estatet.ru
Ключевые слова: ]]>Est-a-Tet]]>, недвижимость, земельные участки.
Этим летом (29 июля) был принят Федеральный Закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Данный Закон вступит в силу только 1 января 2019 г. и отменит ранее действующий ФЗ от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также изменит саму структуру загородного рынка недвижимости. В связи с этим специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet просят обратить внимание на желания и документы собственников и понять, что же следует успеть сделать гражданам до момента вступления в силу указанного закона.
«По нормам, действующим сейчас, люди привыкли различать только такие категории земли, как земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. При этом последние, как принято думать, независимо от вида разрешенного использования в меньшей мере предназначены для возведения постоянного жилья, хотя это совсем не так, — объясняет Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт Est-a-Tet. – В новом Законе прописано четкое определение того, какой вид разрешенного использование дает право на застройку».
Для «дачников» сейчас существует две формы организации земельных участков — садовый и огородный. При этом садовый земельный участок дает право размещения садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, а огородный включает право размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Насколько при этом весомо значение предлога «для»? Формы, в отношении которых в правоустанавливающих документах либо по сведениям из ЕГРН установлены такие виды разрешенного использования, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и являются садовыми земельными участками. Если в правоустанавливающих документах указано «садоводство», то участок предназначен только для выращивания многолетних и ягодных культур и никак не связан со строительством домов, либо иных строений.
Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными и являются огородными земельными участками. Если в правоустанавливающих документах указан подобный вид разрешенного использования, то возвести строение для жизни вряд ли получится.
Ценообразование на участки формировалось и формируется на рынке загородной недвижимости следующим образом — земли населенных пунктов всегда более ликвидны и дороже, нежели земли сельскохозяйственного назначения.
«Тем не менее, если вы планируете приобрести загородную недвижимость для постоянного проживания, то стоит присмотреться к земельному участку сельхоз назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства. Таким образом получится сэкономить на стоимости земли, но возвести дом, который в последующем будет признан жилым при своевременной подготовке необходимых для этого документов» — советует Юлия Дымова.
Также стоит помнить, что по Закону нельзя изменить вид разрешенного использования одного отдельного земельного участка, иными словами, если у соседей «огородничество», то ваш статус земли будет такой же. Те дачи, которые уже построены и зарегистрированы на участках или будут завершены и оформлены с назначением «жилое» и «жилое строение», признаются жилыми домами. Однако если в документах указано «нежилье», то они признаются садовыми строениями.
Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компания помогла приобрести квартиры более 39 тыс. семей.
В портфеле реализованных компанией Est-a-Tet проектов — крупнейшие и наиболее известные новостройки Московского региона всех сегментов: ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Скай Форт», ЖК «Шатер», ЖК «Мичуринский», МФК «Водный», мкрн. «Бутовские аллеи», ЖК «Прима-Парк», а также ЖК «Марфино», «Нахимово», «Алексеево», комплексная застройка Реутова, Химок, Одинцово и Мытищ. В ряде проектов компания выступила как инвестор.
Сегодня в портфеле компании — более 12,7 млн. м кв. жилья. На стадии реализации находится более 70 проектов комплексной и точечной застройки в Москве, Новой Москве и Подмосковье. По итогам 2016 года объем реализации составил более 273,1 тыс. м кв. жилья.
Квартиры на вторичке: что покупать и как проверять
Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet составили список часто заключаемых сделок, а также документов, которые необходимо обязательно проверить перед подписанием.
Существует стандартный перечень действий по проверке объектов перед заключением сделки. К ним относится визуальный анализ правоустанавливающих документов, документов удостоверяющих личность правообладателей, выяснение лиц, зарегистрированных в объекте, сведений о возможных судебных процессах по объекту, выяснение фактов дееспособности правообладателя и лист причастных к объекту.
«Тем не менее, наличие пакета документов по объекту, необходимого для проведения сделки, не является основополагающим для принятия решения о безопасном приобретении объекта, — комментирует
Исключительно при анализе правоустанавливающих документов (вид документа-основания) специалисты определяют — на каких моментах необходимо остановиться и уточнить, а что является исключительно формальным аспектом при подготовке сделки и проверяется только наличие того или иного документа.
Субъектный состав сделки, в котором важно понимание дееспособности и вменяемости сторон, что кстати не тождественно в юридической природе. Дееспособность возникает с 18 лет, либо ранее, в случае вступления в брак или других оснований эмансипации. Человек может быть лишен или ограничен в дееспособности, но сей факт устанавливается только в судебном порядке.
Также необходимо понимание цели продажи объекта: бывают случаи заблуждения продавца относительно природы самой сделки. Особенно часто это случается с пенсионерами, либо с социально-неадаптированными гражданами, которые в меру своей природной доверчивости могут попасть под влияние злоумышленников. Иногда нежелание вторгаться в личное пространство продавцов с «лишними вопросами» может привести к последующей утрате права собственности, без возможных вариантов получения адекватной компенсации за утраченное.
Сделки с несовершеннолетними гражданами — если дети-собственники, то необходимо в данном случае вспомнить про органы опеки — получить согласие и контроль на всех этапах сделки. Проверка исполнения данного распоряжения, особенно в случае отсрочки исполнения, уже находится в зоне контроля самого покупателя и его риэлтора. Разрешение органов опеки — это те дополнительные условия и рамки, которые необходимо соблюдать при заключении договора. В этом случае лучше несколько раз пересчитать и перепроверить доли несовершеннолетних во избежание дальнейших конфликтов.
Проверка зарегистрированных лиц в квартире — выписка из домовой книги дает актуальную информацию о лицах, зарегистрированных в объекте на сегодня. Этот документ по-прежнему предоставляют в пакете документов на регистрацию, хотя при подаче через МФЦ он не требуется. По этому документу, если вы видите лиц без указания адреса выбытия, то необходимо задаться вопросом: «Куда собственно они следуют и знают ли они о своем скором переезде?» Специалисты в этом случае помогут разобрать, в какой ситуации стоит драматизировать и направить людей на снятие с регистрационного учета до сделки, а в каких случаях стоит подождать.
К ярким примерам относится ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ, где указано, что лица, которые отказались от участия в приватизации и остались зарегистрированными в Объекте, сохраняют право пользования в указанной квартире.
Из новых страхов специалистов рынка недвижимости — материнский капитал и его использование в той или иной форме на «улучшение жилищных условий», что влечет обязательное наделение всех несовершеннолетних и родителей собственностью в квартире. Если было погашение ипотеки за счет своих средств, то можно попросить в банке соответствующую справку о неиспользовании, либо попросить продавцов обратиться в пенсионный фонд с этим вопросом. В случае, если ипотека была в истории, то данный риск не всегда можно минимизировать. Также есть специфика проверки объектов в зависимости о вида правоустанавливающих документов.
Наследственная квартира является лидером страхов покупателей и риэлторов — по-прежнему действует ст. 1155 ГК РФ, «Принятие наследства по истечении установленного срока»
«Здесь могут объявиться иные наследники из той очереди, которая призвана к наследованию, не поименованные в правоустанавливающих документах и заявить свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей, что не противоречит действующему законодательству. В данном случае очень часто сами титульные наследники не знают о существовании иных, либо скрывают данный факт» (РГ)
При проверке можно опросить соседей, они, как правило, обладают большей информацией, чем сами наследодатели. Для минимизации рисков специалистами разработаны специальные формы заявлений и обязательств для того, чтобы избежать возможное оспаривание — заявления от найденных наследников, либо обязательства об урегулировании убытков.
«Проверка квартиры предполагает исключительно индивидуальный подход. Вряд ли можно дать рецепт для лечения всех проблем по сделкам, потому как симптомы могут быть одни, а вот анализ и создание превентивных мер лучше доверить профессионалам», подчёркивает Юлия Дымова.
Лайфхак для дачников от Est-a-Tet — Строительные СНИПы, ГОСТы, сметы, ЕНиР,
Этим летом был принят Федеральный Закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Данный Закон вступит в силу только 1 января 2019 г. — что же следует успеть сделать гражданам до момента вступления в силу указанного закона?
Этим летом (29 июля) был принят Федеральный Закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Данный Закон вступит в силу только 1 января 2019 г. и отменит ранее действующий ФЗ от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также изменит саму структуру загородного рынка недвижимости. В связи с этим специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet просят обратить внимание на желания и документы собственников и понять, что же следует успеть сделать гражданам до момента вступления в силу указанного закона.
«По нормам, действующим сейчас, люди привыкли различать только такие категории земли, как земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. При этом последние, как принято думать, независимо от вида разрешенного использования в меньшей мере предназначены для возведения постоянного жилья, хотя это совсем не так, — объясняет Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт Est-a-Tet. – В новом Законе прописано четкое определение того, какой вид разрешенного использование дает право на застройку».
Для «дачников» сейчас существует две формы организации земельных участков — садовый и огородный. При этом садовый земельный участок дает право размещения садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, а огородный включает право размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Насколько при этом весомо значение предлога «для»? Формы, в отношении которых в правоустанавливающих документах либо по сведениям из ЕГРН установлены такие виды разрешенного использования, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и являются садовыми земельными участками. Если в правоустанавливающих документах указано «садоводство», то участок предназначен только для выращивания многолетних и ягодных культур и никак не связан со строительством домов, либо иных строений.
Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными и являются огородными земельными участками. Если в правоустанавливающих документах указан подобный вид разрешенного использования, то возвести строение для жизни вряд ли получится.
Ценообразование на участки формировалось и формируется на рынке загородной недвижимости следующим образом — земли населенных пунктов всегда более ликвидны и дороже, нежели земли сельскохозяйственного назначения.
«Тем не менее, если вы планируете приобрести загородную недвижимость для постоянного проживания, то стоит присмотреться к земельному участку сельхоз назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства. Таким образом получится сэкономить на стоимости земли, но возвести дом, который в последующем будет признан жилым при своевременной подготовке необходимых для этого документов» — советует Юлия Дымова.
Также стоит помнить, что по Закону нельзя изменить вид разрешенного использования одного отдельного земельного участка, иными словами, если у соседей «огородничество», то ваш статус земли будет такой же. Те дачи, которые уже построены и зарегистрированы на участках или будут завершены и оформлены с назначением «жилое» и «жилое строение», признаются жилыми домами. Однако если в документах указано «нежилье», то они признаются садовыми строениями.
Справка о компании Est-a-Tet
Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компания помогла приобрести квартиры более 39 тыс. семей.
В портфеле реализованных компанией Est-a-Tet проектов — крупнейшие и наиболее известные новостройки Московского региона всех сегментов: ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Скай Форт», ЖК «Шатер», ЖК «Мичуринский», МФК «Водный», мкрн. «Бутовские аллеи», ЖК «Прима-Парк», а также ЖК «Марфино», «Нахимово», «Алексеево», комплексная застройка Реутова, Химок, Одинцово и Мытищ. В ряде проектов компания выступила как инвестор.
Сегодня в портфеле компании — более 12,7 млн м² жилья. На стадии реализации находится более 70 проектов комплексной и точечной застройки в Москве, Новой Москве и Подмосковье. По итогам 2016 года объем реализации составил более 273,1 тыс. м² жилья.
Компания Est-a-Tet является обладателем самых значимых наград и премий России как профильных, так и общественных: лауреат премии «Права потребителей и качество обслуживания» в номинации «Риэлторские услуги» в 2017 году, «Риэлтор года» по версии Премии Urban Awards в 2015 и 2012 гг., по версии Премии RREF Awards с 2012 по 2017 гг., по версии Премии РБК «Компания года» в 2012 году.
Дополнительная информация для прессы:
- Анастасия Шевчук, директор департамента по внешним коммуникациям Est-a-Tet:
+7 495 223 88 88, доб.789 +7 903 700 47 44, [email protected]
- Анастасия Морозова, специалист отдела по связям с общественностью Est-a-Tet:
+7 495 223 88 88, доб.143 +7 916 868 47 29, [email protected]
Круглый стол «Все риски при покупке недвижимости»
19 Июня в 17:10 954 НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ
22 июня 2017 года журнал «Недвижимость и Цены» проведет очередной онлайн круглый стол на тему «Риски при покупке квартиры».
Мероприятие начнется в 16.00 по московскому времени и будет онлайн-транслироваться на страницах издания в соцсетях: Фейсбуке, ВКонтакте, Одноклассниках.
https://www.facebook.com/dmrealty.ru/?pnref=lhc
https://vk.com/dmrealty
https://ok.ru/group/53125391777874
«Практические советы риелтора» — это диалог специалистов рынка с потенциальными клиентами на самые волнительные вопросы, связанные с покупкой, продажей или владением недвижимостью. На очередном круглом столе будут затронуты вопросы, связанные с потенциальными рисками, возникающими при покупке жилой недвижимости. Рассмотрены будут сделки как первичного, так и вторичного рынка.
Советы давать будут:
Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY;
Регина Коган, руководитель офиса «ИНКОМ-Академическая»;
Антонина Друева, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-Новостройки»;
Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимсоти Est-a-tet
По итогам мероприятия видеотрансляция будет размещена на сайте «Недвижимость и Цены».
Будьте с нами, пишите свои комментарии, задавайте вопросы спикерам, предлагайте темы новых мероприятий прямо онлайн!
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.