Что такое незавершенное строительство: Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать.

Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты, например сборно-разборные сооружения.

 

 

Объект незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

• является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им.

Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет.

Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;

 

• еще строится – то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений – орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, Закона о госрегистрации недвижимости).

 

Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства

Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости.

 

Объект завершенного строительства

Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

 

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

 

Объект незавершенного строительства — что это? Права на собственность

Объект незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства — это те объекты, на которых оформлено разрешение на строительство, но отсутствует акт государственной регистрации, а также объекты, строительство которых по каким-либо причинам было приостановлено.

Причинами не завершения строительства могут быть следующие:

1. Нехватка финансирования, то есть отсутствие денежные средств на продолжение строительство. В этом случае строительство объекта приостанавливают на неопределенный срок, до того момента, пока не найдутся инвесторы или иные финансы для продолжения процесса строительства.
2. «Заморозка» строительства. Она может возникнуть в том случае, если строительство некоторого объекта осуществляется не в соответствии с требованиями законодательства и нормативно-технических актов по строительству, а также если на строительной площадке не соблюдается необходимая при этом техника безопасности.

Общие понятия и особенности регистрации

Многие авторы расходятся во мнениях по поводу того, что же именно представляет собой понятие объект незавершенного строительства. Для некоторых авторов объект незавершенного строительства представляется собой некоторую недвижимость, процесс которой не закончен по каким-либо причинам.

Другие авторы предлагают следующее понятие объекта незавершенного строительства – объект в отношении которого ведутся капитальные строительные работы в настоящий момент времени и который должен быть сдан заказчику в определенный срок в соответствии с имеющимся проектом и планом.

Объект, строительство которого не завершено, необходимо регистрировать так же, как и объект, строительство которого закончено или который уже введен в эксплуатацию.

Для регистрации такого объекта необходимо собрать пакет документов, после чего их следует предъявить в органы местного самоуправления по месту нахождения самого объекта.

Перечень документов представляет собой следующие:

1. Акт о нахождении земельного участка в частной либо государственной собственности. Если данный документ по каким-либо причинам отсутствует, то необходимо приложить заявление установленной формы на его получение.
2. Удостоверяющий личность документ. Это может быть паспорт либо водительские права. Также подойдут и ксерокопии этих документов, однако они должны быть обязательно заверены подписью нотариуса.
3. Квитанция о том, что государственная пошлина на участок оплачена.
4. Свидетельство о регистрации объекта в кадастровом реестре.
5. Разрешение на строительство недвижимого объекта.
6. Проект или план объекта, а также другая имеющаяся документация, касающаяся строительства объекта.

Список дополнительных документов, необходимых для официальной регистрации объекта незавершенного строительства указан в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Важной особенностью регистрации является то, что все документы, предъявляемые для ее осуществления, необходимо подавать как минимум в двух экземплярах, за исключением акта государственной собственности (нужен только оригинал).

Это значит, что необходимо сделать заверенные нотариусом копии подлинных документов.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка таких объектов необходима во многих случаях и в общем смысле представляет собой более сложную и занимающую больше времени процедуру, чем оценка объектов завершенного строительства. Оценка проводится специальными организациями, которые оказывают услуги в данной области.

Данная услуга является платной и довольно затратной, однако цены и сроки проведения оценки напрямую зависят от масштабов строительства, этапа, на котором оно приостановлено, а также от многих других факторов.

После оценки устанавливается рыночная стоимость недвижимости и это дает возможность лучше использовать оставшиеся ресурсы земельного участка, а также результаты оценки помогут понять, окупится или же нет строительство объекта в будущем времени.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий

Для оценки недвижимости необходим пакет документов, который содержит в себе следующие:

1. План и другую проектную документацию недвижимого объекта;
2. Заявление или заявка на оценку стоимости недвижимости;
3. Квитанция об оплате услуг эксперта по оценке, а также другие документы, список которых может варьироваться в зависимости от места проведения оценки, а также ее объемов.

В каких случаях необходима оценка?

Оценка объектов, которые находятся в процессе строительства или строительство которых не завершено необходимо в следующих случаях:

1. Продажа объекта. В этом случае, для того чтобы более точно оценить его стоимость необходимо провести соответствующую оценку с выездом на объект эксперта по оценке всех типов недвижимости.
2. Переоценка основных средств.
3. Изменение информации в уставном капитале предприятия, которому принадлежит данный объект недвижимости.
4. Передаче объекта в другую собственность или объявлении банкротства объекта.
5. Использование данного объекта в качестве залога по кредиту.

В заключение необходимо отметить, что процессы регистрации, оценки, а также других аспектов, связанных с объектами незавершенного строительства, практически не отличаются от таковых с объектами, строительство которых закончено, однако в первом и втором варианте есть свои собственные особенности, с которыми все-таки необходимо ознакомиться, для того, чтобы быть осведомленным в данном деле.

Объект незавершенного строительства

Содержание

1. Что такое объект незавершенного строительства.
2. Консервация объекта незавершенного строительства
3. Оценка объекта незавершенного строительства
4. Как продать объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства.

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками. Вследствие чего, в целях исполнения всех финансовых обязательств, может возникнуть крайняя необходимость реализации объекта, но уже не в качестве набора строительных материалов, а именно в качестве объекта недвижимости, что может значительно увеличить его стоимость.

Не редки также случаи, когда подобные ситуации являются предметом судебного разбирательства уже на стадии регистрации права собственности на данный объект.  Но определение правового статуса недостроенного здания представляется непростым процессом, так как на данный момент в нашей стране не существует установленного на уровне закона определения объектам незавершенного строительства. Единственным документом, причем неопубликованным, дающим определение данным объектам, можно считать Временное положение от 06.04.1994 N ФБ-8. В нем выделяются два признака данных объектов: истечение сроков строительства и приостановка строительства в связи с отсутствием финансовых и (или) материально-технических средств.

Консервация объекта незавершенного строительства

Иногда консервация таких объектов, то есть документально и технически правильно оформленная приостановка строительства, является единственным способом уменьшения убытков от продолжения строительства. Решение о консервации должен принимать непосредственно заказчик (инвестор), оформляя его приказом с указанными сроками проведения инвентаризации объекта и разработки документации, необходимой для консервации. После принятия решения заказчик обязан сообщить об этом подрядчику и, совместно с ним, приступать непосредственно к консервации.

Затем необходимо создание инвентаризационной комиссии, в состав которой включаются представители заказчика, подрядчиков, проектной организации. Данная комиссия необходима для составления объективных инвентаризационных описей с указанием в них:

• Наименования объекта;
• Обозначения его элементов;
• Определения стадии готовности строительно-монтажных работ по данному объекту.

Для документального оформления данной процедуры необходимо подписание в течение месяца субъектами договора подряда Акта о приостановлении строительства, форма (КС-17) которого утверждена Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100. Данный акт содержит информацию о сметной стоимости работ; определение выполненных работ; размер затрат, понесенных застройщиком, а также размер затрат, связанных с консервацией. На основании этого акта проектной организацией разрабатывается смета консервации и охраны объекта.

Оценка объекта незавершенного строительства

Такая процедура, как оценка объекта незавершенного строительства, несет несколько функций:

• Постановка на баланс данного объекта;
• Определение и фиксация рыночной стоимости объекта на определенную дату;
• Принятие решение о дальнейшей судьбе объекта;
• Определение вариантов наиболее эффективного использования земли, на которой ведется (велось) строительство.

Оценка должна производиться в соответствии с классификацией объектов недвижимости по признакам:

• Общественных зданий и сооружений;
• Жилых зданий;
• Зданий  и сооружений производственного назначения.

Кроме того, влиятельными факторами при оценке объектов незавершенного строительства являются:

• Изучение, проработка и определение вариантов наиболее эффективной эксплуатации земли или самого объекта, с точки зрения доходности;
• Величина затрат, необходимых для завершения строительно-монтажных работ;
• Определение степени завершенности строительства;
• Определение степени физического и функционального износа;
• Определение возможности доработки объекта с целью изменения его функционального назначения.

Ввиду невозможности проведения сравнительной оценки объектов незавершенного строительства, основным методом её является составление смет, что само по себе может существенно повлиять на конечную стоимость здания или сооружения. Данная деятельность, а также списки необходимых для оценки документов, отражены в  международных договорах РФ, ФЗ № 135 от 29.07.98г., а также в других нормативно-правовых актах, относящихся к оценочной деятельности.

Как продать объект незавершенного строительства

В случае продажи данного объекта продавец должен иметь зарегистрированное право собственности на него, так как с 1.01.2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости с распространением на них того же правового режима, что и для завершенных объектов. То есть, данное право собственности устанавливается на основании:

• Свидетельства о праве собственности на земельный участок;
• Разрешения на строительство;
• Проектно-сметной документации;
• Акта о приостановлении строительства с описанием объекта.

Кроме того, данный объект должен удовлетворять следующим требованиям:

• Объект возводился застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности;
• Объект не должен являться предметом договора подряда;
• Обязательно наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства именно как с объектом недвижимости.

Следовательно, если строительство выполнялось по заказу третьих лиц с привлечением их средств, то право заказчика на данный объект зарегистрировать невозможно, равно как и заключить любую сделку с таким объектом.

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — это… Что такое НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?



НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

— строительный объект, не сданный заказчику, не введенный в эксплуатацию.

Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004.

• НЕЗАВЕРШЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО
• НЕЗАВИСИМОСТЬ СУДЕЙ

Смотреть что такое «НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» в других словарях:

• Незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. См. также: Товарно материальные запасы Строительство Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• незавершенное строительство — Здания и сооружения, строительство которых не завершено, и потому не принятые в эксплуатацию. В процессе строительства, как правило, инвесторы оценивают незавершенные объекты по произведенным затратам, но в случаях, когда возникает необходимость… …   Справочник технического переводчика

• НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 …   Экономический словарь

• Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно монтажные и другие работы, и объект оказывается замороженным на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным… …   Жилищная энциклопедия

• незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук… …   Строительный словарь

• незавершенное строительство —    строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику …   Словарь экономических терминов

• СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЗАВЕРШЕННОЕ — (см. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) …   Энциклопедический словарь экономики и права

• строительство — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? строительства, чему? строительству, (вижу) что? строительство, чем? строительством, о чём? о строительстве 1. Строительством называется процесс, в результате которого на определённой… …   Толковый словарь Дмитриева

• Строительство незавершенное — представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

• незавершенное производство — затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.:… …   Строительный словарь

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 2020 ГОДУ. Журнал «Советник Бухгалтера»

    

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 2020 ГОДУ

И.В. Артемова,
главный бухгалтер, консультант

Строительные проекты характеризуются высокой стоимостью, а также длительностью и порой непредсказуемостью в ходе исполнения. Так, временно прекращенная стройка должна быть законсервирована, а во время строительства учредителем может быть принято решение о передаче незавершенного объекта другому учреждению. Это может произойти в том числе вследствие принятого решения о реорганизации учреждения и в ряде других случаев.

Правила капитальных вложений

 
    Если учреждение осуществляет капитальное строительство за счет средств федерального бюджета, порядок финансирования стройки регламентируется постановлением Правительства РФ от 09.01.2014 № 13 (далее — Постановление № 13, Правила № 13).
    Сам объект при этом должен входить в федеральную адресную инвестиционную программу (ФАИП), правила формирования и реализации которой утверждены постановлением Правительства РФ от 13.09.2010 № 716.
    Согласно пункту 2 Правил № 716 ФАИП представляет собой документ, устанавливающий распределение предусмотренных в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период главным распорядителям средств федерального бюджета (ГРБС) бюджетных ассигнований на реализацию инвестиционных проектов строительства, реконструкции, в том числе с элементами реставрации, технического перевооружения объектов капитального строительства:

	—	по объектам капитального строительства, строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, или техническое перевооружение которых планируется осуществить полностью или частично за счет средств федерального бюджета;
	—	по объектам недвижимого имущества, оплату приобретения которых планируется осуществить полностью или частично за счет средств федерального бюджета, в том числе приобретаемым федеральными органами исполнительной власти и (или) их территориальными органами для обеспечения федеральных нужд, включая жилье, приобретение которого осуществляется во исполнение законодательных актов РФ;
	—	по мероприятиям (укрупненным инвестиционным проектам), которые могут включать в различном сочетании строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, или техническое перевооружение объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимого имущества.

    Распределение бюджетных ассигнований на приобретение учреждениями оборудования, не входящего в сметы строек, в состав ФАИП не включается.
    Таким образом, рассматриваемая инвестиционная программа содержит исчерпывающий перечень объектов, строительство которых полностью или частично финансируется за счет средств федерального бюджета.
    Еще в 2014 году Правилами № 13 был изменен существовавший в то время порядок осуществления капитальных вложений, включенных в ФАИП, что было связано с появлением двух новых способов осуществления таких вложений — передача полномочий и предоставление субсидии на капитальные вложения учреждениям.
    Начиная с бюджета 2014 года ГРБС были вправе изменить способ финансирования строительства объектов капстроительства госсобственности РФ, включенных в ФАИП, — с бюджетных инвестиций, предоставляемых бюджетным и автономным учреждениям, на субсидии на осуществление капвложений в объекты либо передать этим учреждениям полномочия госзаказчика в соответствии с БК РФ.
    До вступления в силу Правил № 13 (в 2013 году) действовало постановление Правительства РФ от 28.12.2012 № 1456, согласно которому органы власти с 1 января 2013 года вправе были осуществлять финансовое обеспечение капитальных вложений тремя способами:

1)

выделение субсидии на осуществление капвложений;

Незавершенное строительство — это… Что такое Незавершенное строительство?



Незавершенное строительство

— показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям — «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Жилищная энциклопедия. — М.: Гарант. Л. Ю. Грудцына. 2008.

• Нежилое помещение
• Независимая оценка

Смотреть что такое «Незавершенное строительство» в других словарях:

• Незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. См. также: Товарно материальные запасы Строительство Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• незавершенное строительство — Здания и сооружения, строительство которых не завершено, и потому не принятые в эксплуатацию. В процессе строительства, как правило, инвесторы оценивают незавершенные объекты по произведенным затратам, но в случаях, когда возникает необходимость… …   Справочник технического переводчика

• НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 …   Экономический словарь

• незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук… …   Строительный словарь

• НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не сданный заказчику, не введенный в эксплуатацию …   Энциклопедический словарь экономики и права

• незавершенное строительство —    строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику …   Словарь экономических терминов

• СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЗАВЕРШЕННОЕ — (см. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) …   Энциклопедический словарь экономики и права

• строительство — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? строительства, чему? строительству, (вижу) что? строительство, чем? строительством, о чём? о строительстве 1. Строительством называется процесс, в результате которого на определённой… …   Толковый словарь Дмитриева

• Строительство незавершенное — представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

• незавершенное производство — затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.:… …   Строительный словарь

Объект незавершенного строительства — Шумкин Дмитрий Владимирович, 29 июня 2017

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону.

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие, как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства.

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.

2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в данном процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.

3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.

4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.

5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод.

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

• у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.

• у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.

• Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.

2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

• Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.

• Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.

• Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.

• Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.

• Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.

• Кадастровый паспорт.

• Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.

2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.

3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.

4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании, либо приказ о его назначении и т.д.

Как оформить объект незавершённого строительства.

Подготовительные мероприятия.

В первую очередь, положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того, чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

• Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.

• Провести техинвентаризацию объекта.

• Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.

2. Строительство, сопряжённое с отверганием действующих законов и правил.

3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того, как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства.

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

• Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.

• Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.

• ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т.д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

• Название ОНС.

• Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.

• Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Что идет строительство? (с иллюстрациями)

Незавершенное строительство (CIP) — это бухгалтерская запись, которую компания может использовать для учета незавершенного строительства. По мере того, как строительство продолжается, бухгалтерский персонал отслеживает его до конца строительства, когда они переклассифицируют незавершенное строительство в качестве основных средств с присвоенной стоимостью, чтобы они могли начать амортизировать его для целей бухгалтерского учета. Эту методику учета могут использовать компании, строящие собственные объекты, а также строительные и девелоперские компании, где строительство составляет ключевую часть их прибыли.

Бухгалтерские записи незавершенного строительства могут длиться несколько лет.

Пока объекты находятся в стадии строительства, компании, возможно, придется выплачивать различные средства, включая проценты по строительным ссудам, заработную плату, страховку, поставки и другие виды платежей.Все они являются частью бухгалтерской проводки незавершенного строительства. Отслеживание затрат на строительство может позволить компании отслеживать прогресс и следить за тем, чтобы проекты оставались в рамках бюджета, а также может позволить людям начать регистрировать стоимость актива по мере ее роста.

В годовом отчете обычно обсуждается ход строительства.

Без возможности отметить незавершенное строительство, компании будут иметь большие расходы, дебет со своих счетов для оплаты затрат на строительство без какой-либо прибыли. Регистрация актива по мере его роста позволяет компаниям решить эту проблему и сбалансировать свои бухгалтерские книги, чтобы более точно отражать их текущее финансовое состояние.Даже частично завершенное строительство имеет ценность для компании и может представлять собой значительный актив.

Бухгалтеры должны решить, какой метод они хотят использовать для обработки строительных затрат до начала проекта, чтобы они могли делать последовательные и точные бухгалтерские записи.Переход на полпути является нарушением стандартов и практики бухгалтерского учета, поскольку может создать ситуацию, когда балансовая стоимость компании будет искажена из-за корректировок бухгалтерского учета. Компании, у которых нет штатных бухгалтеров, могут встретиться с бухгалтерами, с которыми они заключают контракт, чтобы обсудить варианты и выбрать лучшую систему для своих нужд.

Записи о незавершенном строительстве могут охватывать несколько лет, так как для строительства и оснащения некоторых сооружений может потребоваться много времени.Когда такие записи появляются в годовых отчетах, они отражают текущие инвестиции, сделанные компанией. В годовом отчете обычно обсуждается ход строительства, конечная цель и сколько времени потребуется для ввода объекта в эксплуатацию, что позволяет инвесторам получить некоторый контекст для цифр, которые они могут увидеть в отчете. Это может быть полезно для людей, оценивающих перспективные инвестиции, поскольку объясняет большие расходы, которые компания несет с намерением получить в будущем большую прибыль с помощью новых или улучшенных объектов.

,

Что ведется строительство (CIP)?

17 декабря 2009 г.

1. Характер незавершенного строительства (CIP)

Основные средства , которые также называются основными средствами , на любом предприятии проходят несколько этапов своей жизни. Во-первых, активы приобретаются или строятся. Во-вторых, активы используются и служат компании. За это время происходит амортизация активов.Наконец, когда активы используются в полной мере, они списываются и потенциально заменяются новыми активами.

Первый этап — активы приобретаются или строятся — может быть быстрым или может занять длительный период времени. С одной стороны, есть компьютеры, автомобили или аналогичные основные средства, которые не требуют особой дополнительной подготовки после того, как они будут приобретены, прежде чем они могут быть использованы компанией. С другой стороны, есть активы, которые могут занять недели, месяцы или даже годы, прежде чем они станут полностью функциональными и готовыми к использованию.Такими активами могут быть производственные линии, здания и т. Д.

Незавершенное строительство основных средств представляет собой Незавершенное строительство (CIP) и учитывается на счете главной бухгалтерской книги с аналогичным названием. Они остаются на таком счете до тех пор, пока активы не будут введены в эксплуатацию, после чего стоимость активов переносится на соответствующие счета основных средств.

Таким образом, на счете CIP накапливаются затраты на основное средство до тех пор, пока оно не будет готово к использованию.Стоимость может накапливаться из счетов-фактур поставщика (для приобретенных товаров), использования товарных запасов компании при строительстве основных средств, транспортных и других расходов для подготовки актива к использованию.

Учетная запись CIP обычно содержит информацию о нескольких незавершенных основных средствах. Чтобы дифференцировать затраты в учетной записи, они могут быть классифицированы по проектам. Проект обычно представляет собой одно основное средство.

Еще не участник?

Узнайте, почему люди присоединяются к нашему
онлайн-курс бухгалтерского учета:

,

Значение незавершенных капитальных работ

Как владельцу бизнеса вам может потребоваться время от времени участвовать в долгосрочных проектах по улучшению бизнеса, таких как покупка нового оборудования, требующего сборки, добавление нового здания или расширение склада, для пример. Эти проекты могут длиться несколько месяцев, и важно иметь способ отслеживать затраты с течением времени, чтобы предотвратить перерасход бюджета.

Также важно иметь защитные меры для предотвращения досрочной оплаты работ, которые еще не были завершены.Счет незавершенного капитального ремонта в балансе, или CWIP, используется для отслеживания затрат по этим типам проектов, давая вам представление о том, как решить любые проблемы до того, как они станут более серьезными.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Незавершенное капитальное строительство или CWIP — это счет активов в балансе. Он используется для записи текущих затрат, связанных с долгосрочными проектами, такими как строительство нового здания. После завершения проекта затраты переносятся на счет основных средств.

Что такое капитальные работы в процессе?

Эта терминология используется в бухгалтерском учете для обозначения затрат, связанных со строительством крупного актива, например нового здания. Пока здание находится в стадии строительства, оно регистрируется как незавершенное производство или незавершенное производство, а не как готовый актив. Когда строительство будет завершено, оно будет записано иначе. На протяжении всего строительного проекта затраты на строительство накапливаются и регистрируются таким образом, чтобы помочь отслеживать продвижение проекта к его завершению.

Учет незавершенного производства

Процесс регистрации операций для CWIP включает использование отдельного счета, который попадает в раздел долгосрочных активов баланса и часто называется «незавершенное строительство». Строительство и капитал — это два термина, которые иногда используются взаимозаменяемо, хотя капитал — это более общий термин, который может включать в себя другие типы проектов, такие как приобретение нового оборудования, требующего сборки.

Затраты, связанные с текущим капитальным проектом, записываются как дебет для увеличения сальдо счета активов незавершенного производства.Проект не подлежит амортизации до тех пор, пока законченное здание или другой актив не будет завершен и введен в эксплуатацию на предприятии. По завершении все затраты на счете WIP, связанные с проектом, будут перенесены на новый счет актива с использованием дебетовых проводок.

Завершенный проект

По завершении проекта бухгалтер компании переводит все затраты из журнала WIP на новый счет основных средств. Завершенный актив, например новое здание или склад, теперь отображается на балансе компании как актив в разделе основных средств.

Мониторинг записей WIP

Многие проблемы могут возникнуть при учете и отслеживании затрат WIP, поэтому имеет смысл хранить все детали в отдельной учетной записи до завершения проекта. Например, строительная фирма может завышать счет, запрашивая оплату, когда она еще не достигла соответствующих этапов строительства. Проект может быть завершен только на 25 процентов, но, например, 40 процентов бюджета уже израсходовано.

Когда строительный проект находится под угрозой превышения бюджета, это становится легче обнаружить, если компания проверяет свой счет незавершенного производства и составляет какой-либо отчет для проверки на регулярной основе, например ежемесячно или еженедельно.Другие проблемы, например, если строительная компания не выставляет счета, могут создать проблему с денежным потоком в будущем, если она ожидает выплаты большой суммы сразу.

Многие пакеты программного обеспечения для бухгалтерского учета имеют некоторую возможность отслеживать незавершенную работу, но это также можно сделать в виде электронной таблицы. Процесс включает в себя вехи проекта и применение процента завершения, который обновляется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Для коротких проектов, которые занимают четыре недели или меньше, отчет может не иметь никакой ценности.Однако более крупные проекты, такие как строительство зданий, могут легко занять 12 месяцев или дольше, и создание отчета для отслеживания записей незавершенного производства и их сравнение с ожиданиями бюджета проекта может предотвратить потенциальные проблемы с бюджетом и денежными потоками.

.

Что такое расписание незавершенных работ?

Изучая тему «незавершенное производство» в Интернете, мы наткнулись на ряд различных статей и сообщений в блогах, которые, казалось, содержали очень похожее сообщение: для строительных компаний, выполняющих подрядные работы, отчет «Незавершенное производство» (WIP ) является важным финансовым инструментом . В одной из прочитанных нами статей НЗП описывается как «единственный точный способ узнать, какова истинная прибыльность» компании, выполняющей контрактные работы.

Поскольку незавершенное производство, очевидно, является таким жизненно важным элементом учета строительства, мы решили воспользоваться возможностью, чтобы обсудить «Незавершенное производство ».

Что означает «незавершенная работа» (WIP)?

Отчет о незавершенной работе (WIP) — это график бухгалтерского учета, который является составной частью баланса компании . Рассчитывается для каждого отчетного периода, а требуется (согласно принципам GaaP) для проектов, где используется метод учета Процент выполнения (POC) .Хотя формат незавершенного производства варьируется от компании к компании, он обычно включает финансовые показатели за текущий период и текущий проект, которые подробно описывают каждый контракт, над которым работает компания ( см. Компоненты графика незавершенного производства ).

Целью графика незавершенного производства является создание инструмента финансовой отчетности, который показывает, «завышен или занижен счет, положительный или отрицательный», не только для каждого проекта, но и когда все незавершенные работы отдельных проектов взяты вместе. , для всей компании в целом.Если WIP выполняется точно и своевременно, это также должно служить ранним индикатором или предупреждением, если и когда проект выходит за рамки бюджета.

Инфографика — Состав незавершенной работы (НЗП) График

Почему НЗП важна?

Как мы заявляли в первом абзаце этой статьи, в ходе нашего исследования мы не обнаружили недостатка в статьях и сообщениях в блогах , в которых утверждается, насколько важен график незавершенного производства в строительном учете.Одна из самых постоянных вещей, которые мы обнаружили в отношении важности WIP, касается заинтересованных сторон проекта , которые уделяют ему наибольшее внимание (кроме владельцев и менеджеров самой компании). Мы говорим о «денежных парнях», банкирах и других кредитных организациях, агентах по связям и страховщиках, которые могут быть задействованы в проекте. Эти внешние стороны заинтересованы в финансовых показателях строительной компании, поскольку они подвержены риску в случае, если компания столкнется с проблемами, когда проект пойдет не так.И самый главный и самый надежный способ, с помощью которого «денежные парни» могут следить за финансовыми показателями компании, — это тщательное изучение графика незавершенного производства.

Конечно, коллективная забота денежных ребят уступает только собственникам и руководителям самой строительной компании. У хорошо управляемой строительной компании будет точных и актуальных графиков незавершенного производства для каждого из проектов, которые есть в доме , с самого начала проекта, когда подписан контракт, до самого конца, когда последний пункт в перфок-листе выполнен, окончательный счет отправлен заказчику, и окончательный платеж (который, как мы надеемся, должен включать любые удержанные удержания!) получен.Владельцы и менеджеры полагаются на эти графики незавершенного производства, чтобы получить точную оценку своего финансового положения по каждому проекту, а также составить график незавершенного производства каждого проекта для компании в целом.

Использование WIP в ваших интересах

В нескольких статьях по строительному учету levelset (ссылки ниже) обсуждалась важность управления заказами на изменения и значительные финансовые проблемы, которые могут возникнуть, если заказы на изменение проекта будут из рук.Лучшие управляемые (и наиболее прибыльные) строительные компании используют график незавершенного производства, чтобы точно отслеживать, где они находятся в отношении прогресса проекта , проект стоит (как фактические затраты, которые были потрачены на данный момент, так и а также строго рассчитанная оценка общих затрат, необходимых для завершения проекта), и ровно , какая часть этих затрат остается . Имея эту информацию, компания может получить точную оценку процента выполнения (POC) и, просмотрев их выставление счетов, должна иметь возможность увидеть, занижены ли они или завышены, и на сколько.Знать всю эту финансовую информацию необходимо — мы просто не можем сказать об этом достаточно.

Как мы обсуждали в статье Levelset о завышении счета за , в строительном бизнесе существует естественная прагматическая тенденция к авансированию или завышению счета к началу проекта. Компании завышают счета, чтобы помочь компенсировать негативное влияние на денежный поток, вызванное медленно платящими клиентами (к сожалению, обычное явление в строительной отрасли).И, конечно же, всегда лучше получить наличными раньше, чем позже ! До тех пор, пока компания точно знает сумму, которую они выставили завышенному счету за работу, и практикует хорошее управление денежными средствами, чтобы покрыть период до конца проекта, когда они неизбежно будут занижать счет своему клиенту, тогда они должны быть в порядке (хотя и чрезмерно завышение счетов может вызвать совершенно новый набор проблем и осложнений, в которые мы не будем здесь углубляться).

И последнее, но не менее важное: одна из наиболее значительных областей улучшения, доступных для многих строительных компаний, — это просто вести бухгалтерский учет быстрее , обеспечивая при этом учет всех затрат и доходов в правильный отчетный период.Не ждите, чтобы отправить свои счета, и не позволяйте повседневным бухгалтерским задачам выйти из-под контроля!

---

Дополнительная литература:

Краткое изложение

Название статьи

Какой график незавершенных работ? | Строительный учет

Описание

Отчет о незавершенных работах (WIP) является важным финансовым инструментом в строительстве. WIP является составной частью баланса и важным элементом финансового здоровья строительной компании.

Автор

Питер Менге

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

.