Как построить многоквартирный дом: особенности
Как физически построить здание для нескольких собственников, компании-подрядчики хорошо знают, но основная сложность состоит в получении разрешения на постройку многоквартирного жилого дома и подведении базовых коммуникаций.
Выбор земельного надела
Первое, на что обращают внимание застройщики, до того как построить многоэтажный или многоквартирный объект – это участок, на котором будет стоять дом.
Важна близость централизованных коммунальных сетей: теплопроводы, водопроводы, электричество. Не менее важны сегодня телефонные сети, интернет и кабельное телевидение. Близкое расположение коммуникаций обеспечивает низкую себестоимость площади, что выгодно и для покупателей и для продавцов: будущие владельцы жилья смогут приобрести метры по выгодной цене, а застройщики – быстро их продать.
Каждый населенный пункт имеет градостроительный план, согласно которому выделены участки под застройку. Однако незаконно возведенные объекты сегодня не исключение.
Потому здания, построенные согласно градостроительному плану, вызывают больше доверия у покупателей, но даже законные многоквартирные городские дома должны получить более пятидесяти разрешений, чтобы приступить к работам.
Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство
Здание, возведенное на земле ИЖС, допускается эксплуатировать одной семье. Даже если построили трехэтажный особняк, то перевести его в статус многоквартирного просто так не получится. Для этого нужно изменить назначение земельного участка, на котором расположен дом. Как вариант: разделить землю и реализовать недвижимость как таунхаусы.
Однозначно ответить на вопрос, сколько придется потратить на строительство сложно, стоит учесть следующие факторы:
• понимание ценности месторасположения, где намерены построить жилье
• инфраструктурные составляющие местности, где планируется возводить многоквартирный объект
• класс жилищного комплекса и его отличительные особенности
• материалы и детали, из которых будет возведен дом
• пакет разрешительной документации.
Есть еще много нюансов, формирующих цену новостройки. Например, возможность построить сарай или гараж непосредственно во дворе многоэтажки, но сегодня инфраструктура многоквартирного дома включает оборудованные парковки, подземные стоянки, детские и спортивные площадки и другое.
Важно: если вам предлагают приобрести недвижимость в новостройке по заниженной стоимости, возможно, застройщик не получил необходимых документов или использует самые дешевые стройматериалы.
В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.
Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.
Самое начало стройки в живописном поле
Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу
Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.
Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?
Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?
Владимир
Владимир, вариантов может быть всего два:
Дмитрий Корнев
юрист
- да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
- нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.
Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права
Что такое многоквартирный дом и как его строят
Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.
Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.
Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.
п. 3 ст. 48 ГрК РФ
Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.
ст 51, 55 ГрК РФ
Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.
И в первую очередь нужно смотреть на землю.
Как проверить вид разрешенного использования земельного участка
Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.
Виды разрешенного использования бывают:
- основные;
- условно разрешенные;
- дополнительные, которые используются вместе с основными.
Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.
Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.
Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.
Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.
Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540
Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.
Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.
п. 3 ст. 51 ГрК РФ
Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.
Как быть с нагрузкой на сети
Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.
На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.
Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.
Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю
К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.
Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.
Кого попросить проверить законность стройки
Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.
В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.
Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Индивидуальное жилищное строительство — это постройка частного дома этажностью не больше 3-х этажей на отведенном для таких целей земельном участке. Площадь жилого дома не должна превышать 1,5 тыс. квадратных метров. Такой дом не делится на самостоятельные объекты недвижимости. Находятся недобросовестные застройщики, которые строят на подобных участках многоквартирные дома. Законно ли это?
Все земли разделяются на категории. Каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования. Пользоваться участками с одним видом использования для каких-то других целей не разрешается. Бывают такие виды разрешенного использования как сельскохозяйственное использование, жилая застройка, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, общественное управление, обеспечение научной деятельности, предпринимательство, обслуживание автомобильного транспорта и многие другие.
Многоквартирный дом предполагает наличие нескольких квартир, из которых можно выйти непосредственно на прилегающий к дому участок, либо в помещения общего пользования.
Теоретически можно построить многоквартирный дом на участке для ИЖС. Для этого нужно лишь изменить вид разрешенного использования участка, иначе застройщик нарушит требования законодательства. С целью постройки многоквартирного дома лучше выбирать землю в пределах населенного пункта. На месте проводится топографическая съемка, выясняется рельеф местности и его характеристики. Следует определить точные размеры предполагаемого к строительству здания, провести инженерно-геологические изыскания, определить состав грунта.
Участки для ИЖС представляют собой особенную категорию земель, отличающуюся от тех же садовых товариществ и сельскохозяйственных угодий. К использованию участков для ИЖС требований предъявляется больше, так как подобные участки являются самыми востребованными у населения. Следовательно, при самовольной постройке многоквартирного здания на участке для ИЖС действия застройщика будут расценены как незаконные, и ему придется нести за них ответственность. Если выяснится, что построенный жилой дом является многоквартирным, и это найдет отражение в решении суда — этот дом подлежит сносу за счет собственника.
При постройке любого здания следует помнить, что участками нужно пользоваться по их прямому назначению.
Если все же удалось построить многоквартирный дом на земельном участке для ИЖС, маловероятно, что застройщику удастся надлежащим образом оформить все необходимые документы. А без оформленных документов невозможно будет сдать дом в эксплуатацию.
Фото: bel.ru
Подписывайтесь на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)
Читайте также:
Понятие и значение ИЖС
Смена статуса участка: из СНТ в ИЖС без проблем
Строим дом: как определить границы земельного участка под ИЖС
Здравствуйте, Евгений.
В случае возведения вами дома с теми параметрами, которые вы указали, у вас будут сложности, т.к. этот дом может быть признан многоквартирным.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2
“Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества”.
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71010572/
Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в завершение строительства жилого многоэтажного дома. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 47 страниц; Горизонт бизнес планирования: 1 год. Данным проектом предусмотрено завершение строительства жилого дома находящегося в стадии долгостроя. Реализовать …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство трёхэтажного многоквартирного дома. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 53 страницы; Горизонт бизнес планирования: 2 года. Возводимый многоквартирный жилой дом будет иметь следующие характеристики: общая площадь квартир — 1270 …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома. Цель разработки бизнес плана: для получения банковской гарантии; Объем работы: 41 страница; Горизонт бизнес планирования: 1 год. Бизнес планом предусмотрена реализация всех квартир в строящемся доме одному заказчику …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство 10 этажного жилого дома. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 54 страницы; Горизонт бизнес планирования: 2 года. В бизнес плане произведен расчет экономической эффективности строительства 10 этажного жилого дома …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство двух девятнадцати этажных жилых домов. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 53 страницы; Горизонт бизнес планирования: 2 года. Бизнес план ориентирован оценку экономической эффективности строительства 2 жилых домов, входящих …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство 17 этажного жилого дома. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 53 страницы; Горизонт бизнес планирования: 2 года. В бизнес плане подробно рассматривается инвестиционный цикл строительства дома и последующий период …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство микрорайона из семи 17-ти этажных жилых домов. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 56 страниц; Горизонт бизнес планирования: 2 года. Бизнес план рассчитан на строительство нового современного жилого микрорайона …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство девятнадцати этажного жилого дома. Цель разработки бизнес плана: привлечение кредита; Объем работы: 46 страниц; Горизонт бизнес планирования: 1,5 года. Жилой дом будет иметь следующие технические характеристики: этажность здания — 19; количество секций …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство четырёх 19-ти этажных жилых домов эконом-класса. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Проектом предполагается реализация типовых многоэтажных жилых домов с объектами коммерческой …
Подробнее…Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство двух 3-х этажных жилых домов на 48 квартир. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 42 страницы; Горизонт бизнес планирования: 1 год. Технические характеристики каждого из возводимых домов приведены ниже: …
Подробнее…Инвестирование в жилые дома для начинающих
Перейти к
Инвестиции в многоквартирные дома — это большое обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто стратегией инвестирования. Инвесторы могут обнаружить, что управление жилыми комплексами требует более глубокого участия по сравнению с управлением односемейными единицами, как физическими, так и финансовыми. С другой стороны, инвестиции в многоквартирные дома приносят уникальные преимущества, которых нет в других типах ниш.Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам право собственности на жилой комплекс, а также советы и рекомендации о том, как начать успешно.
Как купить жилой дом
Изучение того, как инвестировать в жилые дома, отнюдь не легко понять, но, ознакомившись с пятью шагами ниже, вы сделаете процесс более доступным. Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу абсолютно подходит вам:
Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, собрали ли вы портфель или совсем недавно освоили инвестиции в недвижимость, абсолютно необходимо убедиться в том, что инвестирование в многоквартирные дома является для вас важным вопросом.Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Стоимость владения многоквартирным домом включает в себя начальные требования к капиталу, а также постоянную матрицу денежных потоков, связанную с управлением несколькими арендаторами одновременно. Во-вторых, управление многоквартирным домом, вероятно, требует большей вовлеченности и управления, таких как работа с арендаторами, сдача в аренду документов и решение вопросов обслуживания. Перед тем, как погрузиться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы оборудованы для того, чтобы вместить большие изменения.
Определите тип жилого дома: Из общего жизненного опыта можно признать, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть реконструированным викторианским особняком, который был разделен на несколько частей, а другое — современным многоэтажным зданием в столичном регионе. Определение того, сколько квартир вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определить, какие типы зданий обеспечат наилучший возврат инвестиций для вашего бюджета.Инвесторы сталкиваются с сложным компромиссом между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.
Идентифицируйте свойство: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости по своему усмотрению, с помощью профессионала или службы, или комбинации того и другого. Один из способов самостоятельного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость.Взаимодействуя с другими профессионалами, есть вероятность, что вы свяжетесь с другим инвестором, который узнает о недвижимости для продажи С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. Мало того, что они имеют доступ к нескольким службам листинга, они часто имеют списки от коммерческих брокеров. Однако следует учесть, что комиссионные за коммерческие сделки немного выше, чем за жилые.
Подумайте о своей должной осмотрительности: Прежде чем делать предложение по любому объекту недвижимости, инвесторы должны принять во внимание их должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки.Для покупки квартиры учитываются следующие факторы: местоположение, количество единиц в здании, доступные удобства, а также состояние здания. Эти аспекты помогут вам подсчитать, сколько арендной платы вы сможете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения. Кроме того, общее состояние здания может помочь определить, как часто ремонт может влиять на ваш ежемесячный денежный поток. Кроме того, расположение объекта недвижимости будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые будут влиять на прибыльность в долгосрочной перспективе, с точки зрения доходности аренды, уровня занятости или стоимости при перепродаже.Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, обязательно нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить скрытые проблемы, если таковые имеются.
Сделать предложение, финансировать и закрыть сделку: Чтобы сделать предложение, стоимость жилого дома может быть оценена с использованием рыночных сравнений, потенциального дохода, а также метода замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить похожее здание.Поскольку объекты с пятью и более единицами не имеют права на кредиты, поддерживаемые государством, коммерческие кредиты обычно предоставляются традиционными и частными кредиторами. Будьте готовы к тому, когда кредиторам требуются проценты и денежные резервы, а также к тому, когда они предпочитают недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокими показателями занятости. Тем не менее, хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы, как правило, делают акцент на потенциальном доходе собственности, а не фокусируются на личных финансах и кредитной истории инвестора.
[Хотите владеть арендной недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ класс недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в аренду имущества, а также стратегии, чтобы максимизировать ваш денежный поток и достичь финансовой свободы. ]
Факторы, о которых стоит подумать перед покупкой жилого комплекса
Не все жилые дома одинаковы, и, как и любой другой тип сделки, инвесторы должны позаботиться о всех аспектах и рассмотреть любые переменные, прежде чем делать предложение.Вот некоторые факторы, которые следует учитывать при проведении исследований рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:
Классификация квартир: В США квартиры классифицируются по шкале от «А» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип жилого дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры поднимаются в классном масштабе, так как они увеличиваются в качестве, размере, «новизне» и количестве предлагаемых удобств.Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторам следует помнить о скрытых затратах, таких как ремонт и улучшение.
Возврат инвестиций: Одним из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, является оценка вашего возврата инвестиций. Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за их размера они могут приносить меньший доход от аренды.Кроме того, инвесторы должны оценить стоимость обслуживания и ремонта, исходя из состояния здания.
Детали конструкции: Не позволяйте общим проблемам строительства удивить вас, глядя на жилые дома. Старая кровля, особенно плоская кровля, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогим ремонтом. Наймите профессионала, чтобы осмотреть любое здание под серьезным вниманием, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет
Предварительные цифры: Оценка предварительных данных и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки покупки. Арендная плата, которая представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все квартиры, умноженную на двенадцать, в сочетании с показателями занятости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделение покупной цены на количество единиц поможет при сравнении многоквартирных домов с разным количеством единиц и удобств. Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.
Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения оборота арендаторов, оформления документов, технического обслуживания и ремонта, среди прочего, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления других видов инвестиционной деятельности. Хотя найм управляющей компании требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.
Сколько можно заработать, владея жилым комплексом?
Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом», короткий ответ «это может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превысит любые необходимые платежи по ипотечным кредитам и расходы.Многие инвесторы будут измерять эту доходность путем расчета уровня капитализации. Тем не менее, инвесторы не должны недооценивать стоимость владения многоквартирным домом; Возможность больших проблем с ремонтом и техническим обслуживанием, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на итоговые результаты.
лучших городов для инвестирования в многоквартирные дома
Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома являются кульминацией нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и уровень занятости, и многие другие.Ниже вы найдете список самых популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирными домами:
Бостон, Массачусетс
Денвер, CO
Des Moines, IA
Роли и Дарем, Северная Каролина
Солт-Лейк-Сити, Юта
Сан-Хосе, Калифорния
Сиэтл, Вашингтон
Шарлотта, Северная Каролина
Вашингтон, округ Колумбия,
Владение жилой комплекс Плюсы и минусы
Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательство, которое они собираются взять на себя.Некоторые даже могут описать, что владелец квартиры — это карьера, поэтому к инвестициям в жилые дома следует подходить с бдительностью.
Преимущества инвестирования в многоквартирные дома
Периодический доход от аренды
Создает возможности для более творческих источников дохода
Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как дома на одну семью с вакансией
Налоговые льготы
Оценка имущества
Кредиторы, как правило, кредитуют в зависимости от потенциала актива
Некоторые преимущества владения доходным имуществом включают в себя доступ к регулярному доходу от аренды каждого из ваших объектов, пока вы не решите продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление имуществом с несколькими единицами также гарантирует от риска абсолютной вакансии. В случае собственности на одну семью владелец должен покрыть все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна единица освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие единицы заполнены.
Владельцы квартиртакже имеют право на получение двух самых популярных преимуществ, которые может предложить недвижимость: налоговые льготы и повышение стоимости недвижимости. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме в результате платежей и постепенного повышения стоимости недвижимости. Помните об этих льготах, когда вы начнете исследовать варианты финансирования. Когда дело доходит до аренды недвижимости, кредиторы будут в основном оценивать доходность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта доходность также используется для расчета стоимости здания.
Минусы инвестирования в многоквартирные дома
Владение многоквартирным домом не лишено потенциальных недостатков. Когда жильцы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают имущество на длительный срок Это может быть по разным причинам, например, близость к местным школам, рабочим местам и предпочтениям соседей. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей и относятся к ней хорошо.С другой стороны, квартиры, как правило, имеют более высокий оборот, с арендаторами, которые относятся к своим квартирам с меньшей заботой. Как правило, это потребует от владельца уделять больше времени управлению оборотом арендатора, а также вопросам обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем стоимость одной семьи.
Резюме
После всего, что сказано и сделано, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое дает инвесторам уникальные преимущества.Хотя этот процесс может показаться пугающим на первый взгляд, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно работать, обязаны пожинать плоды инвестирования в многосемейные комплексы.
Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях недвижимости на сегодняшний день?
Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором, наш новый класс онлайн-недвижимости раскрывает лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые можно начать с инвестирования в недвижимость на современном рынке.Опытный инвестор Тэн Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам извлечь выгоду из текущих возможностей в сфере недвижимости.
Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в современный рынок недвижимости!
,Жилой комплекс состоит из двух или более жилых домов. Логично, что вы ожидаете, что управлять и владеть жилым комплексом сложнее, чем управлять одним зданием. Тем не менее, существует определенная экономия от масштаба, которая работает на благо владельцев квартирного комплекса. Владение жилым комплексом плюсы и минусы несколько отличаются от таковых у других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его доходность и оценим владение старым многоквартирным домом по сравнению с современным многоквартирным домом.
В соответствующей заметке вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по различным типам жилых домов.
Что нужно знать о владении жилым комплексом?
Первый шаг в владении жилым комплексом — это умение его купить. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что никто не говорит вам».
Покупка жилого комплекса
Покупка жилого комплекса более сложна, чем покупка недвижимости для одной семьи.Вы должны иметь более глубокие знания управленческих и финансовых аспектов владения жилым комплексом. Давайте рассмотрим шаги:
1. Подходит ли вам право собственности на жилой комплекс?
Многое зависит от того, планируете ли вы активно управлять собственностью. Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению имуществом, чтобы управлять недвижимостью для вас. В первом случае вы будете посвящать большую часть своего времени и энергии эксплуатации жилого комплекса.Но если вы делегируете управление сторонней фирме, вы становитесь пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложным, чем эксплуатация современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень вовлеченности, вашу готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.
Чтобы взглянуть инсайдерами на жизнь арендодателя, прочитайте наше руководство «Владение многоквартирным домом: день из жизни».
2.Выберите правильный тип жилого комплекса
Вам нужно решить, сколько единиц вы хотите иметь в свете ваших амбиций и терпимости к риску. Если вы хотите увеличить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите комплекс, содержащий более крупные жилые дома.
Кроме того, есть комплексы, которые представляют собой смеси многоквартирных единиц и многофункционального развития.Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитные объекты, построенные за последние 10 лет, так называемые объекты класса «А». Эти свойства имеют многочисленные удобства, в том числе теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объекты класса «B» имеют возраст до 20 лет, хорошо сконструированы и оснащены некоторыми удобствами класса «A». Объекты класса «C» и класса «D» состоят из старых многоквартирных домов, которые нуждаются в ремонте и ремонте. Им не хватает удобств, а иногда они могут считаться субсидируемым жильем.Вы можете найти лучшие предложения среди объектов класса «B» и «C».
Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.
3. Найти Квартирный Комплекс на Продажу
Если вы хотите провести поиск самостоятельно, чтобы приобрести и приобрести жилой комплекс, вам необходимо уделить значительное время этому процессу. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно продавец платит комиссию.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование владельца. Вы можете заручиться поддержкой местного инвестиционного клуба недвижимости, который обычно имеет сети контактов. С другой стороны, использование коммерческого агента по недвижимости предоставляет вам доступ к нескольким службам листинга, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. Полезно, агенты также понимают различные местные районы, которые могут быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который может связать вас с владельцами магазинов, которые занимаются арендой.
Для получения более подробной информации о покупке жилого комплекса или любого другого типа многоквартирного имущества, прочитайте нашу статью, Многоквартирный дом на продажу: Полное руководство для покупателя.
4. Оценка свойств кандидата
При оценке жилого комплекса на продажу необходимо оценить несколько факторов. Это начинается с местоположения, которое должно быть желательным или на пути к желательному.Также рассмотрим количество и размер юнитов в комплексе. Оцените состояние недвижимости, детали строительства и предлагаемые удобства. Важно отметить, что если крыша плоская, будьте внимательны к проблемам проникновения воды. Также кирпичная рама более долговечна и огнестойка. Старая сантехника может быть большой скрытой стоимостью, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочитаете комплексы, в которых каждый блок имеет свой собственный электрический счетчик. Это связано с тем, что арендаторы смогут оплачивать свои собственные расходы на электроэнергию, что способствует сохранению.Кроме того, убедитесь, что проверили на свинцовую краску, значительные затраты, чтобы исправить.
5. Проверьте номера
Посмотрите на финансовые отчеты комплекса, стоимость за единицу, арендную плату и уровень занятости. В конце концов, вам придется оценить все финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. На самом деле, вам следует пересмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, и больше, если это возможно. Кроме того, вы должны наиболее точно проверить валовой операционный доход, уровень вакансий, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представление предельной ставки продавца соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистого операционного дохода и запрашиваемой цены.
6. Выполните Due Diligence
Очень важно задавать вопросы. Во-первых, сколько бы вы ни хотели владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему нынешний владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти в отставку и переехать. Но это другая история, если владелец просто хочет избежать дорогостоящих ремонтов, которые, как он знает, не за горами.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть некоторую уничижительную информацию. На самом деле, собрать важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в жилом комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о гарантийном депозите.
Кроме того, проверьте налоговые декларации владельца, подтвердив, что NOI, указанный в отчете о прибылях и убытках, соответствует NOI налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, пригласите строительного инспектора или инженера для тщательной проверки.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, стоимость замещения и доходный подход.
7. Организовать финансирование и закрыть сделку
Assets America ® предлагает кредиты на приобретение более 5 миллионов долларов США, ссуды на реконструкцию, промежуточные кредиты, мини-перми и ссуды на покупку жилья (ипотека) для жилых комплексов (многоквартирные кредиты). Мы ускоряем детали финансирования, работаем с агентом условного депонирования, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем отслеживать закрытие
Насколько выгодно владеть жилым комплексом?
Часто, есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена более старой многоквартирной собственности подорвет цену более современного современного жилого дома в том же месте. Неудивительно, что ваш потенциальный доход напрямую связан с суммой реабилитации, которую вы должны выполнить, и покупной ценой, которую вы платите. Таким образом, вам нужны точные цифры для NOI и разумного предела.Только тогда вы можете чувствовать себя комфортно с ценой покупки. Предположим, что в вашем комплексе 50 единиц, а среднегодовой показатель NOI на единицу составляет 10000 долларов. Тогда ваш чистый операционный доход должен составлять примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы заработаете только 90% ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.
Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции рынка многоквартирных домов и истории успеха, прочитайте «Инвестирование в квартиры: Полное руководство по успеху».Руководство по покупке многоквартирных домов можно найти в разделе «Многоквартирный дом на продажу: полное руководство покупателя».
Каковы преимущества и недостатки?
Владение жилым комплексом плюсы и минусы сводятся в основном к рискам и выгодам. Тем не менее, есть много аспектов владения жилым комплексом плюсы и минусы, которые мы сейчас рассмотрим.
Владение жилым комплексом Плюсы
Вот важные преимущества владения жилым комплексом:
- Несколько потоков дохода: Вы получите больше потоков дохода от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
- Собственный капитал: Несколько потоков дохода могут обеспечить денежные потоки, необходимые для погашения ипотеки. Это увеличивает ваш капитал в жилом комплексе.
- Упрощенное финансирование: Кредиторы более охотно финансируют жилые комплексы из-за сильных ежемесячных денежных потоков из разных источников.
- Налоговые преимущества: Действующее налоговое законодательство очень выгодно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес вычет в 20% является отличным стимулом для владения жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету, либо сразу, либо через амортизацию.
- Оценка капитала: Ваш жилой комплекс должен поощрять хорошее управление с оценкой стоимости. Одной из причин является возможность повышения арендной платы с течением времени. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантных площадей должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость недвижимости, увеличивая прирост капитала при продаже.
- Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка жилого комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
- Экономия от масштаба: Если вы нанимаете фирму по управлению имуществом, вы должны распределить ее расходы по количеству принадлежащих вам единиц. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут брать меньше, если они управляют несколькими единицами в компактной зоне. Следовательно, это уменьшает общее влияние сборов.
Видео: Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?
Владение жилым комплексом Минусы
Помните об этих возможных недостатках владения жилым комплексом:
- Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, ожидайте уделять много времени своей собственности. От вашего отношения и ожиданий зависит, хорошо это или плохо.
- Внешние эффекты: Вы не можете удержать соседство от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши инвестиции и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем купить жилой комплекс.
- Ограниченная ликвидность: Требуется время для продажи вашего жилого комплекса. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные деньги в одночасье, не рискуя потерями.
- Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съесть вашу прибыль.
- Неожиданные расходы на техническое обслуживание: Вещи ломаются.Это хорошая идея, чтобы иметь много страховки, особенно на недавно приобретенные приборы и так далее.
Государственная информация о законе арендодателя-арендатора
Ниже вы можете найти обзоры закона арендодателя-арендатора для этих штатов:
Если вашего штата нет в списке выше, вы можете использовать это руководство для каждого штата по законодательству арендодателя-арендатора.
Как активы Америка ® может помочь
Assets America ® предоставляет многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующих объектов многоквартирной аренды.Мы предлагаем многоквартирные кредитные пакеты, адаптированные к конкретному проекту и специфическим требованиям конкретного заемщика. Пожалуйста, обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов США практически без верхнего предела.
Мы являемся коммерческим экспертом в области крупных сделок с более чем тридцатилетним опытом. Кроме того, мы предоставили многочисленные кредиты на квартиры и сделки по финансированию жилых домов. Мы предоставляем непревзойденный персональный сервис с выдающимися результатами! Позвоните нам сегодня по номеру (206) 622-3000 !
Статьи по теме
Существует много разных типов квартир и многоквартирных домов. Инвесторы должны знать о многих типах квартир, чтобы они знали свои инвестиционные варианты.
На некоторых рынках, таких как Манхэттен в Нью-Йорке, есть много крошечных роскошных квартир с высокой арендной платой. Но на острове также есть большие квартиры и премиальные кооперативы. В других городах есть собственное сочетание многоквартирных домов и многоквартирных домов, которые дополняют жилые дома для одной семьи.
Очевидно, что у инвесторов есть много вариантов. В этой статье мы рассмотрим:
- Различные типы квартир
- различных типов многоквартирных домов
- Как активы Америка ® может помочь
- Часто задаваемые вопросы
- Полезные статьи по теме
различных типов квартир
Как правило, мы классифицируем квартиры по размеру и количеству комнат. Эти классификации несколько произвольны, но они помогают создать основу для понимания рынков квартир.
Большие апартаменты
Важно понимать, что то, что считается большой квартирой, мало по сравнению с домом. Тем не менее, мы разграничиваем что-то большее, чем две спальни, как большую квартиру. К ним относятся:
- 3+ Спальня: Эти апартаменты имеют много места, несколько ванных комнат и отдельные кухни / столовые. В зависимости от конкретного рынка недвижимости эти квартиры могут быть редкими или обильными.
- Classic Six or Seven: Большие квартиры, построенные в Нью-Йорке и других местах, обычно перед Второй мировой войной, с шестью или семью комнатами.
- Пентхаус: Это большие квартиры, которые находятся на вершине жилого дома. Как правило, они довольно роскошные и дорогие, и они часто предлагают захватывающие виды.
- Дуплекс / Триплекс: Многоэтажные апартаменты с жилой площадью, соединенной внутренней лестницей. Как правило, юниты содержат один или несколько уровней, посвященных спальням.
- Мезонет: Триплекс-квартира с отдельным входом.
- Лофт: Обычно переоборудованные из промышленных помещений, лофты обычно имеют открытые планы этажей и могут занимать более одного уровня. Интересно, что некоторые специально построены в новых роскошных зданиях.
- Этаж: Квартира, занимающая второй этаж из коричневого или таунхауса. Чрезвычайно популярный в Бруклине.
NYC Квартира Тур по Минималистской Студии
Medium Apartments
В этих квартирах могут разместиться как отдельные лица, так и небольшие семьи:
- 2-спальные: Отдельные спальни, часто с хотя бы одной ванной комнатой.Они часто имеют только 1 или 1 ½ ванных комнат.
- с 1 спальней: Пространство с одной спальней, обычно отдельно от одной ванной комнаты. Они могут управлять гаммой от просторной до тесной, в зависимости от местоположения и уровня арендной платы.
- Flex: Двухкомнатная квартира с достаточным пространством для второй спальни. Удивительно, но некоторые арендодатели позволяют арендаторам устанавливать гипсокартон, чтобы создать дополнительное спальное место.
- Полулюкс с 1 спальней: На этом участке квартиры среднего и маленького размера достаточно места для отдельной маленькой спальни.Часто спальня размером ¾.
- Сад: Садовая квартира находится на первом этаже и выходит на задний двор, на газон или в сад.
- Квартира с дробовиком: Многокомнатная квартира шириной всего в одну или две комнаты. Каждая комната открывается в следующую комнату. Как правило, открывается в спину к наружному пространству.
- Подвал Квартира: Квартира ниже уровня улицы, с окнами или без. Может иметь свой собственный вход.
- Квартира: «Английский» синоним квартиры.Тем не менее, сан-францисканцы определяют квартиру как квартиру, которая занимает одну историю большого дома.
Крошечные Квартиры
Эти квартиры варьируются от маленьких до тесных. Ни у одного из них нет отдельной спальни, хотя большие студии могут поддерживать преобразование. Они лучше всего подходят для отдельных лиц или пар.
- Студия: Это в основном двухкомнатная квартира с открытой кухней / столовой и местом для небольшой кровати или раскладного дивана.Вторая комната — полноценная ванна.
- Alcove Studio: Студия с L-образной перегородкой, которая создает полуприватную спальную зону. Он может быть не больше, чем стандартная студия, но кажется более просторным.
- Convertible Studio: Большая студия, которую вы можете преобразовать в 1-комнатную, если хозяин позволяет это.
- Микро-студия: Студия с минимальной кухней и столовой, тесной ванной комнатой и маленькой спальной зоной.Как правило, эти квартиры занимают менее 350 кв.
- Единица одноместного размещения: Небольшая спальная зона без собственной кухни или ванной комнаты. Арендаторы разделяют общие ванные комнаты, туалеты и кухни. К счастью, некоторые устройства SRO могут иметь раковину, микроволновую печь и / или небольшой холодильник. Захватывающе, их называют постельными койками в Великобритании и хасукджибами в Южной Корее.
- Микро-квартира : Это высококлассное сочетание квартиры-студии и СРО.Микро-квартира может варьироваться от 50 до 350 квадратных футов и может иметь собственную ванную комнату и кухню. Неудивительно, что в Калифорнии это «единицы эффективности», если они имеют не менее 150 квадратных футов.
Специальные типы
Эти квартиры имеют особые характеристики независимо от их размера:
- Квартира с холодной водой: Это квартира без горячей воды.
- Гараж Квартира: Квартира, построенная над односемейным гаражом.
- Six Pack: Тип жилого дома, популярного в Новой Англии, состоит из двух прикрепленных триплексов.
- Детская кроватка: Квартира в капюшоне.
Различные типы многоквартирных домов
Многоквартирные дома содержат 5+ квартир или ряды пристроенных домов.
Типы собственности
Арендные площади сдаются в аренду в зависимости от типа собственности здания:
- Аренда одного собственника Здание: Арендодатель — это частное лицо или компания, владеющая всем зданием.Все арендаторы подписывают договоры аренды и аренды у владельца здания.
- Многоквартирный жилой дом: Арендаторам принадлежит корпорация, которой принадлежит здание. Арендатор может сдавать в аренду квартиру с разрешения корпорации. Неудивительно, что они, как правило, являются роскошными зданиями и особенно распространены в Нью-Йорке.
- Жилой дом кондоминиума: Жители владеют собственными квартирами, но имеют общие помещения. Таким образом, владельцы могут сдавать в аренду свои квартиры без разрешения.Иногда жилые дома переходят в собственность кондоминиумов.
Типы Конструкций
Различные типы многоквартирных домов включают в себя:
- Таунхаусы: Серия пристроенных домов для одной семьи, которые можно сдавать в аренду или в собственность. Также называется гребным домом или коричневым камнем.
- Малоэтажное здание: Многоквартирный жилой дом до четырех этажей с лифтом или без него.
- Walk-Up: Малоэтажное здание без лифта.
- Здание средней этажности: Многоквартирный жилой дом с лифтом от 5 до 11 этажей.
- Многоэтажное здание: Здание с 12 или более этажами, обычно с несколькими лифтами.
- Здание лофта: Здание, переоборудованное из промышленного или коммерческого использования, содержащее апартаменты-лофт. Некоторые чердак здания являются специально построенными новыми структурами.
- Многофункциональное использование: Жилой дом с коммерческими помещениями на нижних этажах.
- Здание СРО: Здание, похожее на трущобу, предназначенное для подразделений СРО.
- Комплекс апартаментов с садом: Комплекс, состоящий из отдельных или отдельных апартаментов с садом.
- Multi-Family: Здание с 5 или более квартирами, каждый из которых имеет собственный внешний вход.
- Five-Over-One: Многоэтажный жилой дом со специальными удобствами на первом этаже.
- Многоквартирный дом: Многоквартирное малоэтажное здание, которое обычно предлагает недорогое жилье.Жилищные дома не обязательно являются трущобами, но обычно неприятны.
- Жилой комплекс: Сообщество многоквартирных домов, принадлежащих одному лицу. Это может иметь общие удобства жильцов.
Каркасные жилые дома
Одним из самых инновационных разработок последних лет является сборный дом. Это сборная конструкция, изготовленная в виде модулей на заводе. Затем сборщик собирает сборные модули на месте.Район Сан-Франциско является популярным местом для сборных жилых домов, так как они, как правило, более доступны по цене.
Очевидно, что затраты на рабочую силу ниже, потому что строительство на фабрике значительно более эффективно, чем строительство на месте. Сборный многоквартирный дом, как правило, будет четырех или пятиэтажным с 80-150 и более квартирами.
Часто задаваемые вопросы — Многоквартирные дома
Это квартира на первом этаже с прямым выходом в сад или на задний двор.Обычно здание является частью комплекса, окруженного садами, кустарниками, деревьями и газонами. Квартиры с садом популярны как в городских, так и в загородных условиях.
Самая большая разница в стране. В Соединенном Королевстве слово «квартира» используется так же, как мы используем слово «квартира». Некоторые местоположения дают «квартиру» детальное определение. Например, в Сан-Франциско это квартира, которая занимает целую историю большого дома.
Жилой комплекс состоит из двух или более жилых домов, управляемых одним и тем же владельцем.Не существует максимального размера жилого комплекса, а некоторые могут быть такими же большими, как сообщество. Скорее всего, вы найдете один из этих типов квартир в городских условиях.
В Нью-Йорке есть много типов квартир. Одними из самых популярных являются квартиры, кооперативы, железнодорожные квартиры, классические шестерки и семерки (и другие довоенные квартиры). Более распространенными типами квартир в Нью-Йорке являются лофты, апартаменты с садом и гостиные.
Как мы недавно отметили, инвестиции в квартиры — это стратегия, которая выдержала испытание временем.Есть много разных типов квартир, из которых вы можете выбрать. Несомненно, это хорошая инвестиция, если вы хотите получить стабильный доход и увеличить собственный капитал.
Как активы Америка ® может помочь
Вам нужно многоквартирное финансирование для проекта большого жилого дома или большого проекта кондоминиума? Обратитесь к Активам Америки ® . Мы являемся экспертом в области крупных сделок с опытом работы более трех десятилетий.
Мы заключили многочисленные сделки по кредитованию квартир и финансированию многоквартирных домов, начиная с 5 миллионов долларов. Более того, мы предоставляем непревзойденный персональный сервис с выдающимися результатами! Свяжитесь с нами по телефону (206) 622-3000.
Статьи по Теме
Войти в контакт
Примечание: для этого контента требуется JavaScript. ,квалификаций для менеджеров квартир | Работа
Управляющий квартирой наблюдает за эффективной эксплуатацией и управлением многоквартирного дома или комплекса. Эта работа, как правило, предполагает общение с арендаторами в отношении правил комплекса апартаментов, сроков, ремонта и сбора арендной платы. Это также включает назначение и контроль за работой персонала квартиры, такого как уборщики, сантехники, электрики и администраторы.
Часто менеджер многоквартирного комплекса должен также нанимать внешних работников для выполнения задач комплекса, таких как подрядчики для выполнения ремонтных работ и улучшений, а также инженеры по уходу за участками.Кроме того, эта работа включает в себя выполнение различных административных задач и ведение записей, в том числе для договоров аренды, расчета заработной платы и счетов, связанных со строительством.
Образование для менеджеров по работе с квартирами
По данным Бюро трудовой статистики США, нет никаких жестких требований к образованию, чтобы стать управляющим квартирой. Некоторые работодатели могут быть готовы нанять вас без определенного вида формального образования, хотя большинство будет ожидать, что у вас будет, по крайней мере, диплом об окончании средней школы или общего образования (GED).Получение степени бакалавра может обеспечить вам больше возможностей трудоустройства в этой области и эффективно конкурировать с другими высококвалифицированными кандидатами.
Когда работодатели действительно указывают требования к образованию, они часто указывают предпочтение лицам со степенью бакалавра в таких областях, как бизнес-администрирование, финансы, управление бизнесом, бухгалтерский учет или недвижимость. Степень в области маркетинга, управления персоналом может также оказаться полезной для обучения управляющего недвижимостью.
Дополнительные требования применяются, если жилой комплекс предлагает государственное жилье или если вы планируете совершать сделки с недвижимостью. Например, BLS упоминает, что вам потребуется сертификация правительства для управления государственным жильем, и вам потребуется лицензия на недвижимость, если вы будете продавать или покупать жилые дома. Вы захотите проверить требования штата, так как некоторые требуют лицензии на недвижимость для всех управляющих недвижимостью.
Изучение требований к качеству квартирного менеджера
Требования к уровню опыта варьируются от работодателя к работодателю.Однако, по словам BLS, работодатели часто ищут лиц с опытом работы в сфере недвижимости или управления недвижимостью от двух до пяти лет. Лица, которые ранее работали в многоквартирном комплексе, имеют преимущество перед кандидатами с меньшим прямым опытом.
В некоторых случаях количество необходимого опыта зависит от размера жилого комплекса. Владелец небольшого жилого здания может нанять вас с меньшим опытом, чем владелец большого многоэтажного комплекса.Как правило, владельцы квартир ищут управляющих с опытом и знаниями законов арендодателя-арендатора, бухгалтерии, арендных депозитов, аренды и арендных платежей.
Владение важными навыками менеджера квартиры
Вам понадобится целый ряд навыков, чтобы преуспеть в качестве менеджера жилого комплекса. Buildium отмечает, что навыки общения и межличностного общения являются одними из самых важных, так как вам придется хорошо общаться с потенциальными и нынешними арендаторами, сотрудниками жилого комплекса, подрядчиками и владельцами комплекса.Если корпоративному лицу принадлежит квартирный комплекс, вам, возможно, придется общаться и с командой корпоративного управления.
Кроме того, вам понадобятся хорошие навыки бухгалтерского учета, обслуживания клиентов, работы с компьютером и ведения записей в этой области. Помощь в продажах, переговорах и лидерстве.
Сертификация преследователя квартиры
Хотя обычно это не требуется, получение квалификации менеджера жилого комплекса может помочь вам в этой карьере. Национальная ассоциация квартир (НАА) предоставляет звание Сертифицированного менеджера квартир (САМ) лицам, отвечающим следующим требованиям: 12-месячный опыт работы в сфере квартир, успешное прохождение необходимых экзаменов и прохождение 40-часовых курсов НАА.
Темы, охватываемые курсами сертификации, включают управление персоналом, маркетинг, юридические требования, справедливое жилье и управление сообществом. Вы можете найти курсы CAM через местную ассоциацию квартир или пройти онлайн-курсы.