«Народная экономика» узнала, можно ли законно сделать чердак многоэтажки жилым
Квартира под самой крышей. Можно ли на законных основаниях поселиться на чердаке многоэтажки, об этом «Народная экономика».
53 тысячи квадратных метров самостроя. В Центральном округе Москвы посчитали площадь незаконно возведенных павильонов, автомоек, гаражей-ракушек, а также мансард. 25 объектов в 2012 году снесли. И на очереди по крайней мере еще 11, тут уже есть решения судов. 62 дела рассматриваются. Чиновники тем временем готовят регламент, позволяющий и без суда оперативно отключать от коммуникаций объекты, признанные самостроем специальной межведомственной комиссией. Что особенно болезненно для владельцев чердаков и подвалов, переделавших эти помещения в жилые комнаты или офисы без необходимых согласований.
Проблема, разумеется, не только столичная. И, к слову, те же площади под самой крышей рассорили еще и немало соседей. Дело в том, что по закону принадлежат чердаки в равной мере всем жильцам. Но всё же есть возможности выстроить мансарду для себя.
Квартира на последнем этаже, над головой чердак, совсем нелишние метры, а там и мансарду построить можно. Но по факту технический этаж имущество всех собственников дома и, разрешение придётся спросить даже соседей с первого этажа.
«Вы приходите на общее собрание собственников, на котором выносится вопрос по поводу реконструкции чердака и выделении его из общего имущества. Решение принимается 100% голосов всех собственников», — говорит заместитель директора Департамента, начальник отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Роман Денисов.
Сбор голосов, план реконструкции чердака, в котором открытый доступ к выходу на крышу и коммуникациям основные условия. Затем обращение в БТИ и регистрация. Вроде, всё понятно.
«С упорством получали каждую из бумажек, получали согласие всех наших жильцов, вместе с ними ремонтировали подъезды, несмотря на эти трудности, теперь наслаждаемся и чердаком, и маленькой мансардочкой», — рассказывает Дмитрий Пёрышков.
Но повезло так далеко не всем. Главная проблема — статус чердака. Приватизировать его нельзя — нежилое помещение, выкупить тоже нельзя — долевая собственность, а собрать обязательные 100% голосов для оформления в личное имущество крайне сложно. Но и отказаться от мансарды-мечты у горожан сил нет. Вот и рождает спрос предложение: предлагают «по-тихому» стены построить на чердаке. Есть стены — есть что оформлять. Но фирма предостерегает, что деньги заплатите немалые: от 1500 долларов за метр квадратный и документы они сделают, но вопросы к вам могут возникнуть.
На повышенных тонах Татьяна и Григорий общаются уже не первый год: Григорий и чердак оформил и мансарду надстроил, Татьяна, соседка, утверждает, что всё незаконно.
«Ему предписано всё вернуть в исходное положение, это самострой. Однако работы продолжаются», — отмечает Татьяна Лебедева.
Кто прав разобраться сложно: за время спора дом был и в ведомственной собственности, и в муниципальной, а сейчас ТСЖ оформляют. Жилищный кодекс поменялся в 2005 году, вступали в силу новые положения и на какой закон ссылаться, уже непонятно. Но если межведомственная комиссия, обнаружит факт самозахвата, заставят всё вернуть в исходное положение за свои деньги. Не снесёте сами — строительная компания сделает это за вас и счёт предоставит. Поэтому согласия соседей в любом случае лучше добиться.
«Договор аренды или договор безвозмездного пользования будет очень кстати для вас. Чтобы его заключить, вам нужно будет только согласие 2 третей собственников, на общем собрании это решение принимается», — поясняет адвокат Дарья Кристаль.
Для аренды не нужен и план реконструкции, а цену и условия обсудят на том же общем собрании. Чтобы чердак взять в безвозмездное пользование, придётся убедить жильцов в пользе этого, например, предложить разместить частично правление ТСЖ, сделать ремонт в подъезде или сменить кровлю на всей крыше.
Деньги решают многое, но не все. Американские журналисты поинтересовались, что необычного делают ведущие корпорации, чтобы укрепить свой кадровый состав. Спортивные и медицинские центры в рейтинг, конечно, попали, но не это самое интересное. Одна аналитическая компания, к примеру, обзавелась фермой, чтобы кормить сотрудников органическими продуктами. А компьютерный гигант раз в квартал расстилает красную дорожку для новобранцев, которые при этом, как настоящие звезды, попадают под прицел фото и видеокамер. Еще один лидер рынка IT устраивает «дни братьев меньших». Каждый из сотрудников может прийти на работу со своим домашним животным, к услугам которого парикмахеры и дрессировщики. Немало и профессиональных привилегий. Но если агентства по недвижимости предлагают своим людям квартиры в льготную аренду, то медицинские фирмы, в случае необходимости, готовы выделить кровати для обычных и реанимационных больничных палат. Но лучше, конечно же, избежать последнего бонуса.
Чердаки и подвалы являются общим имуществом собственников жилья — Российская газета
Окончательную точку поставил Верховный суд в споре собственников жилья в новенькой многоэтажке с бизнесменом, забравшим в том же доме все нежилые помещения. И хотя конкретно этот иск подали всего несколько человек, вопрос, который стоял на повестке дня, оказался совсем не частным делом только этих истцов.
Кроме купленной квартиры новоселы получают в собственности и нежилую часть дома — чердаки с подвалами. Фото: Photoxpress
Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.
Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.
Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.
Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.
Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.
Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный — 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.
Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.
По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно — водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.
На момент заключения договора инвестирования действовал Закон «Об основах жилищной политики» N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется — «единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца». \
По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.
У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.
Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.
Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.
Как оформить чердак многоквартирного дома в собственность или взять аренду?
Многие видели, как в зарубежных фильмах, люди используют чердак не только как место для ненужного хлама, но и как жилое помещение. Чердаки – это излюбленное место для детей. Кто не мечтал в детстве о своем собственном чердаке? Чердачное помещение также очень хорошо подходит для создания в нем уютной обстановки, можно использовать как своеобразную гостиную или спальню. Сегодня существует огромное количество различных идей для интерьера чердачных помещений.
Обзавестись дополнительными жилыми метрами в многоквартирном доме получится только, если квартира находится на последнем этаже, и сам чердак находится прямо над ней. Но даже если данные факторы совпали, нужно решить несколько вопросов с возможностью оформления чердака и обустройством его как жилого помещения.
Какие документы потребуются для оформления чердака?
К сожалению, не всегда просто и возможно получить чердак в свои владения. Для это нужно выполнить ряд действий.
Для начала нужно собрать информацию о нынешнем владельце, если таковой имеется. Ну и, конечно, найти его для того, чтобы договориться о выкупе чердака. Если же данным помещением никто не владеет, то решать вопросы придется с управляющей компанией. Для этого потребуется собрать ряд документов:
- Некоторые документы на многоквартирный дом;
- Разрешение жильцов дома на передачу в собственность или аренду чердака;
- Документы на квартиру;
- Технико-эксплуатационные документы на рассматриваемый чердак.
Что нужно сделать чтобы оформить чердак в свои владения?
В первую очередь важно собрать согласие соседей. Для того, чтобы управляющая компания рассмотрела запрос о передаче чердака в собственность потребуется 100% согласие от жильцов данного дома. Оформить чердак в аренду легче, так как потребуется всего лишь не менее трети голосов. Но, к сожалению, жильцы неохотно соглашаются на такие предложения, поэтому для их получения придется постараться.
После сбора согласий начинается уже непосредственное оформление договора аренды или собственности, который по всем правилам помогут составить в нотариальной конторе. Далее придется запастись терпением, так как договор должны рассмотреть в местной администрации, а это достаточно долгий процесс.
Так как изначально чердачное помещение не рассматривалось как жилое нужно подготовить перепланировку. Разрешение на перепланировку можно получать в управляющей компании. Именно там будут рассмотрены предложения специалистами, которые изучат проект перепланировки на предмет безопасности проживания.
К сожалению все вопросы, связанные с недвижимостью в нашей стране, решаются достаточно долго, поэтому оформление чердака может занять столько же времени, сколько занимает покупка целой квартиры. А иногда даже может понадобиться на порядок больше времени. Быстрее помогут справиться специалисты, которые полностью проконсультируют и дадут советы.
Читайте также о том, как купить подвальное помещение.
Как оформить долгосрочную аренду на чердачное помещение
Здравствуйте, Ирина.
Как уже сказала коллега, Вам необходимо заручиться решением общего собрания, которое считается легитимным при присутствии 1/2 собственников и при этом за решение о передаче Вам в пользование чердака на праве аренды должно проголосовать не менее 2/3 от участвующих в собрании.
Положения судебной практики по этому поводу.
Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.
Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008«… Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект «Магазин» промышленных товаров» (пункты 1.1 — 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО «СахалинНИПИморнефть», акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления — обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона…»
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
Тот факт, что дом не стоит на кадастровом учете не препятствует Вам в заключении договора. Вы просто не сможете зарегистрировать договор аренды, сроком более 1 года. Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок, который не подлежит регистрации, либо сроком менее года но с пролонгацией.
С уважением! Г.А. Кураев